新加坡選舉年 樓市加辣機會低 大摩料今年住宅價升8%

文章日期:2019年3月22日

【明報專訊】因歐美政治經濟因素影響,海外房地產焦點轉至亞洲,其中新加坡樓市去年辣招影響成交量,但私樓價格整體平均升了7.9%。摩根士丹利發表一份報告,預期新加坡的住宅樓價今年可望上升8%,並且預測到2030年樓價可能會翻一番。今年市場焦點是新加坡選舉,應該不會有新辣招推出,惟新樓落成會較去年多,故中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛預期,今年新加坡樓價升5%左右。

2018年新加坡政府突然推出加辣政策,成功令私樓交投下降,2018年第4季私人住宅價格下跌0.1%,市區黃金地段樓價下跌1.5%。不過,全年計樓價仍然上升7.9%,是8年以來最大升幅。在經濟健康增長的支撐下,樓價在過去5個加息周期中有3個均錄得升幅。代理99.co預計新加坡利率將上升,但也預計2018年經濟將增長3.6%,2019年將增長3.3%,目前高於市場預期。

預計至2030年樓價翻一番

此外,許大衛預計新加坡年輕一輩借助組屋賺取第一桶金後,目標可以擁有私樓,而住房供應仍低於歷史平均水平並將下降。而摩根士丹利報告指,住宅物業作為新加坡的資產類別仍然具有吸引力,並預計到2030年樓價將翻一番,因為新加坡經濟在中期內繼續跑贏成熟市場。

許大衛認為,印尼買家回流及不少世界巨擘在新加坡設亞洲總部,海外專業人士回流,這都提高住屋需求。雖然99.co指,去年外國買家的數量確實增加,但這是源於大量中國買家,增長了31.9%,但始終大大低於2009年的3倍增幅。報告認同外國買家返回新加坡,但並不認為這是按照預期的速度發生的。去年中國買家的激增應該被視為一次性事件。

當然,由於上年對海外買家加辣,例如額外買家印花稅(ABSD)提升至20%,頓時對新加坡私樓市場有所衝擊,但許大衛表示,今年新加坡政府將有選舉,相信再加辣的機會不大。同時,中美貿易戰及英國脫歐,外國投資者可能會對歐美當地的投資更加謹慎。而新加坡經濟在中期內將繼續優於其他發達經濟體,因此支持收入增長,從而支持住屋需求。

組屋升級潛力巨大 勢推升私樓

摩根士丹利報告指,新加坡政府宣布的新的公共住房計劃(HIP II和VERS)將提高建屋發展局的轉售價格。摩根士丹利指出,新加坡組屋升級潛力巨大,相信佔私人住宅銷售近一半,因此組屋轉售價格的上升將推動私有房地產​​價格上升。

另外,美國聯儲局會議決定維持利率不變,會後聲明今年未必再加息,明年有機會加息一次。坡元會否看高一線?2018年4月開始美元兌坡元匯價開始大幅走高,但在4月至8月期間一度貶值5.4%;之後匯價在1.3620至1.386區間上落。DailyFX分析員表示,根據新加坡金管局(MAS)新加坡兌美元有望走高。

去年12月發布的新加坡經濟發展報告,MAS預期2019年新加坡經濟擴張速度將略微放慢,整體通脹率和核心通脹率的預期中位數分別為1.3%和1.8%。中美貿易戰的發展仍是金融市場的主要聚焦點之一。如果兩國貿易摩擦進一步升級,可能對新加坡製造業和貿易相關服務造成額外的拖累,貿易保護主義是新加坡經濟面臨的最大風險之一。

由於新加坡私樓對香港買家存在吸引力,不時有新加坡發展商來港做展銷,其中鉑瑞雅居(Boulevard 88)項目位於烏節路住宅區,項目除了住宅外,隔籬便是酒店,項目的地段土地面積約12,127.2平方米。毗鄰是四季酒店,鄰里有瑞吉酒店(St. Regis)、萬豪酒店(Marriot)、東陵真(Hotel Jen Tanglin)、麗晶酒店等。

鉑瑞雅居(Boulevard 88)兩座28層樓高的永久地契豪華住宅,共154個住宅單位,分為4種戶型,包括2房連書房、3房、4房和頂層躍層單位。項目距離烏節林蔭道地鐵站(Orchard Boulevard MRT)約400米,該地鐵站將在2021年開始通車。住宅同時可以包一個車位使用權,駕車人士也只需約13分鐘車程就能到達中央商業區(CBD)。

鉑瑞雅居豪宅2561萬入場

許大衛表示,新加坡第九區市中心住宅供應一向稀缺,本項目屬永久地契,極具投資價值。此外,樓盤提供區內罕有的2房單位及4房雙鎖匙單位,特別適合香港投資者,物業以將於2022年。今次會推出10個單位,其中2房及3房各4個,4房有兩個,售價由440餘萬坡元(約2560.8萬港元)起,而單位實用面積由1313平方呎起,平均呎價3500元坡元(約20,370港元)。海外買家亦可在當地承做大約六至七成按揭,按息為2厘。

明報記者 龍彩霞

[海外置業錦囊]