納米樓租值升幅跑贏豪宅 嵐山不足200呎戶 3年累升近三成

文章日期:2019年3月19日

【明報專訊】納米戶近年成市場熱話,雖然供應不絕,但無論樓價及租金升幅都跑贏大市,如大埔嵐山II期一個實用165方呎細單位,差餉租值最新按年升約一成,並連升3年共約三成,反觀「亞洲樓王」山頂MOUNT NICHOLSON租值,過去3年來均無任何升幅。

明報記者 林尚民

據差餉物業估價署最新資料顯示,嵐山II期2座低層A室,屬實用165方呎的開放式單位,2015年開售時為全港最細新盤單位,新一年度租值為7.088萬元,比本年度租值6.372萬元高出9.98%,較上年度的7.27%升幅有所增加;若對比2016/17年度的5.376萬元,3年累升約三成。

資料顯示,近期屋苑一個開放式單位租務成交,位於9座高層D室,實用181方呎,月租8500元,若以2015年開售時售價約170萬元水平計,租金回報約6厘。除嵐山外,西營盤AVA128一個實用227方呎的中層C室,新一年度租值15.264萬元,按年亦上升7%,兩年來亦累升約15.6%。

MOUNT NICHOLSON 3年租值不變

若對比豪宅屋苑,目前仍為亞洲最貴屋苑式洋房的山頂MOUNT NICHOLSON 2號洋房,新一年度租值為773.28萬元,有關數字是自2016/17年度以來,一直維持不變。另外,恒生銀行(0011)前副董事長兼行政總裁李慧敏持有的山頂傲璇單位,租值已連續5年維持在440.76萬元的水平。

全港私樓估值按年上升5.4%

事實上,在上月差估署公布新一年租值時,全港私樓估值按年上升5.4%,其中實用752方呎以下小型單位按年升6.3%跑贏大市,而實用753至1075方呎中型單位則升4.7%,實用1076方呎以上大型單位升幅更只有2.8%,當時差估署助理署長(差餉及物業估價事務)葉百強亦指出,細單位租金對比中、大單位租金較平,即可以負擔到租金的人較多,競爭大所以租值升幅亦較高。

學者料細單位租賃需求將持續

香港中文大學市場學系教授冼日明認為,雖然沒人會願意住一間細單位,不過,與買樓一樣,即使大單位呎租較細單位平,但總價始終較高,故只能夠支付細單位的租金,令細單位的需求較大單位高。另一方面,就算部分人是有能力租住大單位,但租樓人士中不少為有意買樓人士,他們均希望租住細單位而把多餘資金儲蓄作首期,即使無意買樓,亦有部分人會寧願租住細一點單位,亦不希望降低生活質素。

因此,他認為除非樓價下跌三四成,否則短期內細單位的租金走勢,仍然跑贏豪宅物業。