全球房地產新首富許家印的焦慮

文章日期:2019年3月17日

【明報專訊】在胡潤研究院最新發布的全球房地產富豪榜上,61歲的許家印以2500億元(人民幣.下同)的資產坐上了全球地產首富的寶座。去年許家印執掌的恒大集團(3333)核心業務淨利潤同比大增90%以上,其地產首富頭銜最大的競爭對手王健林卻因萬達陷入困境,不得不甩賣資產償還債務,退出了首富爭奪。穩坐地產財富的第一把交椅,看似鮮花著錦,但許家印恐怕同樣煩惱不少。

龍頭房企今年首兩月銷售下跌

在2018年內地商品房銷售面積創下17億平方米的紀錄之後,業內普遍認為,房地產銷售面積峰值已至。一如預期,2019年開年樓市銷售呈現疲軟態勢,龍頭房企業績帶頭下滑。2019年開年前兩月,恒大集團的房地產銷售額不足647億元,比去年同期下降42.5%。除了恒大之外,萬科和碧桂園(2007)兩家內地龍頭房企銷售額同比分別下跌11%和18%,房地產開發業務的邊界隱隱顯露。

​特別是連續6年超額完成任務之後,今年中國棚戶區改造規模及貨幣化安置雙雙減少。大規模棚改和貨幣化安置可謂本輪三四線樓市啟動的引擎,三四線城市的賣房量佔內地市場70%左右。這一變化無疑讓預期降溫的三四線樓市再迎衝擊。

在市場見頂之外,對年銷售額突破5000億元的房企來說,繼續依靠大規模拿地、高周轉開發模式來保持高速擴張已經有些力不從心。最直接的證明就是這些房企頻發的工地安全事故。以去年銷冠碧桂園為例,去年僅4個月時間,碧桂園被爆出6起重大事故,致使8人死亡。過度追求「高周轉」是房企事故頻發的重要原因,開發商對工期一再催促導致施工品質和安全措施均不達標。

高周轉模式邊際效用遞減

「高周轉」被房地產企業視為擴張和應對周期變化的不二法寶。對於資金密集型的房地產行業而言,資金周轉速度的快慢往往決定了的企業盈利水準。快速拿地、快速開發建設、快速銷售、快速回籠資金成為不少企業的發展「鐵律」。許家印在房地產開發領域所賺的第一桶金就來自於「短平快」的策略,迅速開發樓盤,搶佔市場。但一味求「快」反而會導致各種問題,如不少樓盤工程品質不過關引發業主維權潮。

一邊是市場見頂,一邊是高周轉模式的邊際效用遞減,龍頭房企大都急於在開發業務之外尋找新的利潤增長點。

許家印的選擇是大刀闊斧地進行多元化轉型,金融、糧油、快消、文化、體育、人工智能、大健康等領域都有恆大的觸角伸入。但過去幾年,多番嘗試屢屢受挫。

其他「副業」發展頻遇障礙

2016年,恒大高調投資快消業務還不足3年,許家印就選擇抽身離場,以27億元收益代價出售旗下糧油、乳製品及飲用水非主營業務。被許家印寄予厚望「3年賣300億」的恒大冰泉巨虧40億元。2018年金融監管收緊,許家印的另一個重點發展的領域:金融業務全線收縮,恒大金服下線。

不過,這並沒有打消許家印多元化發展的決心,他又將目光瞄準了目前炙手可熱的新能源汽車領域。先是接手賈躍亭的FF公司,入股廣匯汽車。但隨後恒大與FF合作關係破裂,恒大又收購知名新能源汽車公司NEVS,成立新的造車公司。

據統計,許家印在新能源汽車領域投資近300億元。不過,短期內造車未見收益,2018年恒大集團旗下的「恒大健康」在新能源汽車領域淨虧損超過17億元。地產首富造車嘗試能否成功可拭目以待。

[馮其十 神州新形勢]