英地產眾籌平台:脫歐帶來入市機會 多留學生增宿舍需求 租金回報逾5厘

文章日期:2019年3月8日

【明報專訊】距離本月29日英國脫歐限期只餘數星期,局勢走向要視乎下周國會是否通過首相文翠珊的脫歐協議,帶來一線生機。不過,英國眾籌地產投資公司Shojin Property Partners行政總裁Jatin Ondhia認為,脫歐相關憂慮令當地樓市出價的競爭減少,反而帶來入市機會,在房地產類別中較看好學生宿舍,指留學生需求穩定,本身這類單位供應短缺,風險低同時租金回報理想。他又認為目前倫敦樓價高企,實質具一定風險,隨着更多年輕企業進駐到其他城市如曼徹斯特等,倫敦以外的房地產反而更具投資價值。

Shojin已完成的眾籌投資地產項目有15個,類型包括學生宿舍和退休宿舍,以及整棟物業以租盤為主的私人租賃板塊(PRS),還有一些商用物業等。在眾多物業中,以學生宿舍項目的租金淨回報較吸引,一般可達5厘至8厘,這類物業也佔公司項目近三成。Ondhia解釋,英國大學向來吸引不少海外留學生,相信數量不會突然大減,帶來穩定住屋需求,加上這類住屋供應短缺。再者,萬一脫歐導致英國經濟衰退,英鎊貶值的因素,更會使留學生數目增加,帶來需求。

倫敦樓價高企 放眼其他英國城市

公司投資的住宅項目,單位面積平均為70至100平方米(約753至1076方呎),視乎地方而定,如倫敦以外城市的面積會較大;除了倫敦物業外,還有伯明翰、曼徹斯特和萊斯特等城市的項目。Ondhia指出,隨着更多年輕企業進駐上述城市,帶動住宅需求增加,如英國廣播公司(BBC)於曼徹斯特成立新總部,具潛在投資機會。只是目前倫敦樓宇仍較受投資者歡迎,但樓價高企也成風險,當投資者了解到其真正風險,便會放眼其他城市。他認為,外界對英國脫歐的憂慮,帶來入市機會,更計劃未來12個月會大幅增加投資項目。

項目單位沽清 投資者先獲利潤

至於Shojin眾籌買樓的方式,會先由公司選擇不同地產商的項目,Shojin和地產商本身會出資,再籌集來自銀行和投資者的資金興建。公司稱會負責盡職調查,一旦項目所有單位售出,會先發放利潤予投資者,亦有機會提前發放。Ondhia表示,平台入場門檻只需5000鎊(約5.17萬港元),便可成「業主」之一,認為可吸引想買樓投資但受制於高門檻的人士。

平台有各種投資形式,如夾層融資和迷債等,以及最簡單的買樓放租,猶如把房地產變成「股票」,投資者可同時投入5萬元在兩個不同物業上,組成一個投資組合。平台亦設有二手市場進行交投,所有項目都可轉讓。Ondhia表示,有近半客人會回頭再多買一個項目投資,項目落成期一般為2至3年。

不過,要留意的是,當涉及集體投資計劃,眾籌在香港需獲證監會批准,目前平台仍未獲有關牌照,加上本身買海外樓已經是「隔山買牛」,猶如成雙重風險。對此,Ondhia強調公司已在英國金融行為服務管理局(FCA)註冊,投資者在平台登記前須通過一個FCA要求的測試,了解風險和所投資的產品後,才可查閱產品和正式投資。他表示,公司已在英國註冊,將會與本地公司合作,目標於未來12至18個月內取得牌照。

地產變「股票」 在港未領牌照

他續稱,公司會向投資者電郵憑據以證明其擁有權,回報結合物業價格升值和租金回報所得,並會每季度定期更新和顯示在平台上。不過,他表示,即使在英國,FCA也不提供投資者保障,只是規管如何推銷投資產品,確保在沒有誤導下讓投資者同時了解風險和機會。他亦坦承眾籌買樓概念在全球尚未普及,仍需教育投資者。

成立於2009年的Shojin,客戶初期主要為35歲以上人士,直到推出網上平台後,加上入場門檻低,25至34歲客群開始增加。目前平台有逾3000名客戶,其中約700人為在亞洲登記,當中香港佔最大部分,其次是新加坡和台灣。

明報記者 王俊騏

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