湯文亮﹕供應不足 樓市也可下跌

文章日期:2019年3月7日

【明報專訊】近日樓價不但回升,而且一二手樓的成交量不俗,叫現在做小陽春亦不為過,有老友話差不多所有睇淡樓市專家已經轉軚,但我仍然堅持己見,究竟還有什麼因素會令樓市下跌?

中短期供應沒問題

老友不明白,令樓市下跌的因素有很多,有一些今年可能不會出現,例如利息不會上升,另外有一些則有解決迹象,例如中美貿易戰,不過,這還不是肯定的,當大家認為那些事一定不會發生,但如果香港突然加息,而中美貿易戰又好似特金會一樣,到了最後一刻才反枱,這樣會對樓市有很不利的影響。其實,今年對樓市影響的除了上述的突發事件外,應該是供應,充足與不足都會令樓市下跌。

當一般人講供應,並不需要再三說明,大家都會認為是樓宇供應,政府將公私營比例由六比四轉為七比三,代表私營房屋繼續供應不足,樓價會不斷上升。不過,很多人都忽略,公私營比例改變,只會影響5年後樓宇供應量,在未來3至4年,私營房屋的潛在供應量有9.3萬個單位,應該是足夠有餘,而5年之後,除了政府可以提供的住宅單位之外,還有不少供應會透過地產商補地價得到,千祈唔好睇小這個供應量,隨時可以達政府提供的一半數目。換句話說,中短期的供應不會有太大問題,但問題是沒有人提及地產商透過補地價所得到的供應量,連官員也不願提及,實在令人費解。

港加息不一定要看聯儲局

除了樓宇供應之外,還有就是資金供應,在這幾年,不少內地外資金停泊在香港,令香港資金供應充足,甚至達到氾濫程度,結果是令到香港可以不跟隨美國加息。由於時間太久,令不少香港人誤會無論美國聯儲局是否加息,香港都可以維持低息,其實,美元兌港元已經有幾次觸及弱方保證,當銀行體系跌至負數,代表外來資金供應不足,香港就有機會加息,甚至不用理會聯儲局是否加息,所以,香港樓市是否會下跌,某個程度上決定於樓宇供應是否充足,或者是資金供應不足。

另外,筆者本周六(3月9日)會參加《明報》舉辦的「環球置業聯置──投資‧升學‧投資」暨投資講座作演講,講題為:「樓巿逆轉? 如何致勝?」首300位到場讀者可免獲贈我的新書《樓巿逆轉勝》(圖),詳情及報名:link.mingpao.com/56942.htm

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說反話]