千億高鐵西九站上蓋地不斬件 可建316萬呎樓面 最快今年第3季推出

文章日期:2019年3月1日

【明報專訊】政府近年除積極推出住宅地皮外,亦推出多幅商業或商業/酒店地(下統稱商業地),在2019/20年度政府將推出7幅商業地,包括5幅位於啟德及1幅位於旺角,不過,最矚目當以可建316萬方呎、估值最高1100億元的高鐵西九龍站上蓋地皮,政府更表明不會「斬件」推出,若成功售出,勢成本港歷年來最大額官地買賣。

明報記者 林尚民、甘潔瑩

發展局長黃偉綸去年公布把有關地皮列入賣地表時指出,未敲定項目是整個推出、抑或「斬件」式分期推出,不過,黃偉綸昨日表示,項目傾向不「斬件式」推售,因一幅推售,對於整體營運及設計會較好。據悉,項目最快第二個財政季度(即7至9月)推出。

雖然近年政府先後推出多幅商業地,但大部分可建樓面均約100萬至200萬方呎樓面,不過來年度推出的高鐵西九龍站上蓋地皮,佔地63.2萬方呎,以5倍地積比計,可建樓面高達316.5萬方呎,是近年最大規劃的單一商業地皮。綜合各大測量師行,有關地皮每方呎樓面估值約1.5萬至3.5萬元,估值即約474.6億至1107.4億元。

測量師料超級大財團參與

美聯測量師行董事林子彬表示,該項目規模極為龐大,初步估計若該地每方呎樓面地價約3萬元水平,地皮估值將達949.38億元,將會是超級大財團才可參與。

不過,由於項目總價高昂,有部分業界則認為將影響地價,資深測量師張翹楚指出,由於項目總樓面大,若以每方呎樓面地價約3萬元、連同建築費在內,投資額高達1400億元,屬「天文數字」,若政府不分拆出售,預期每方呎樓面地價約1.5萬至1.7萬元,總價約474.6億至538億元,屬業內最保守的估價水平。

啟德體育園鄰地 來季推市值38億

另方面,除上述西九地皮外,政府來年度仍有6幅商業地推出,包括5幅位於啟德,其中啟德鄰近啟德體育園的一幅商業/酒店用地,涉約34.4萬方呎樓面,將於來季推出,當中包括部分酒店樓面,預計可提供300個酒店房間,綜合各大測量師行,項目估值20.6至37.8億元,每方呎樓面地價6000至11,000元,另外4幅位於啟德的商業地,有3幅位於跑道區鄰近郵輪碼頭,其中一幅為本年度流標地。旺角亞皆老街與廣東道交界、即前旺角街市商業用地,亦會於來年度推出,項目可建約12萬方呎樓面,估值12億至19.2億元,每方呎樓面地價約1萬至1.6萬元。

對於政府密密推出商業地,仲量聯行香港估價部主管黃新明指出,若7幅商業地皮全數推出,合共涉及880萬方呎樓面,將是過去20年最多商業地皮供應的一年。然而,短期內香港甲級寫字樓市場仍持續供應緊絀,若香港要受惠於大灣區發展的增長,政府必須要確保有足夠的土地滿足短期及長期的需要,若未能滿足,將影響香港成為區域商業中心的競爭力。