選房託親身視察 勿只看收益

文章日期:2019年2月18日

【明報專訊】退休人士想買股票收息,除了三大公用股,息高兼股價相對穩定的房地產投資信託基金(REITs)也是熱門選擇。香港上市的REITs有10隻,要挑選出可為投資組合帶來長期穩定收益的選擇,不能單靠已成過去的收益率衡量。投資者如能化身分析員親身到基金持有的物業組合如商場或寫字樓現場視察,有更深入的了解後,有助做出更合適的投資選擇。

撰文:李凱茵

隨着美國聯儲局加息步伐減慢,以派息為主要賣點的REITs吸引力重現,多隻基金價格自去年11月起一直攀升,累積下不少升幅,其中「房託之王」領展(0823)於上周做出87元的歷史新高。

耀才證券金融集團研究部總監植耀輝表示,領展的穩健主要來自其物業組合與民生消費有密切關連,即使經濟再差也不會對其構成衝擊。再者,領展旗下的停車場資產估值有被低估的情况,成為了其價格長期上升的主要動力。相對其他以寫字樓或酒店等商業資產為主的REITs,經濟逆轉時,租務收入難免受到影響,繼而拖低派息。

領展上市多年以來,其租金升幅及對待小租戶的手法一直惹人詬病。立法會議員葉劉淑儀及麥美娟早前聯手提出透過私人條例草案,規管領展商場的舖位租金增幅,並針對長期空置商舖徵收空置稅。植耀輝認為縱使成功機會不大,但難免做成心理影響。若領展日後的租金升幅因而放慢,能否保持高收益實為未知之數。

券商:領展民生舖為主 經濟影響小

領展以外的其他REITs的物業組合雖然都離不開商用物業,但就分別持有寫字樓、商場、酒店等不同主題物業。即使同為商場,也會有地區、檔次及管理質素等分別。要知道在不同的經濟大環境下,不同類型的物業會有不同表現。要挑選出最合心水的投資目標,獨立股評人胡孟青建議如情况許可,投資者不妨親身到相關的物業視察。以商場為例,「你可以觀察人流、空置舖位等情况,又可以留意租戶質素,評估一下大家的生意表現是否承受得起昂貴租金」。如果以物業質素計,胡孟青認為冠君產業(2778)的物業組合規模雖然不大,但勝在質素上乘。

REITs向被視為其中一種資金避險工具。胡孟青認為,大市上升時其股價通常欠缺動力,比其他板塊升得慢,這是其先天不足的條件。所以她提醒投資者,這類股份適合純粹收息、不介意股價上落的投資者,並敬希各位不要忘記選擇這類股份時的初心。若要在退休投資組合中帶來穩定利息收入,也不應集中在REITs之上,因租金收入會跟隨經濟大環境波動,影響資產組合的穩定。

胡孟青:租金乏上升動力 現價勿追

至於現價是否值得買入,胡孟青認為累積升幅已經不少,加上香港經濟環境被看淡,租金收入已缺乏上升動力,現價追入並不明智,「既然只是收息,就更加不應高價去搶,影響未來收益」。她強調,選擇REITs時不要只着眼於其過往派息多少,因為一切都只是歷史數據,評估未來是否有能力支持現收益水平,甚至派出更高收益才是着眼點。

[退休綢繆]

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