待大橋灣區成熟 澳門樓吸引力增 仲量聯行:短線樓價受壓 長線供應緊張

文章日期:2019年2月1日

【明報專訊】港澳兩地相隔一個珠江口,在地圖上恍如微塵,一樣有先天土地不足的問題。澳門面積比香港小,並已多年沒有賣地,面對土地供應緊張,當地樓價升幅同樣瘋狂,政府近年亦屢推辣招嘗試為樓市降溫。仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪認為,澳門樓市辣招的成效明顯較大,自政府去年推新印花稅遏止炒風後,月均交投跌至只有500多宗,當地人買第二層樓的意欲減少,而大陸買家更愛前往香港投資買樓,以及自內地打貪後樓市的投機成分減退,也是兩地樓市措施成效有差異的原因。

作為國際金融中心,本港除了經濟自由度外,還有兩個範疇「冠絕全球」——樓價和樓價收入負擔比例。至於毗鄰的澳門,去年樓價按年升幅稍勝本港,增長7.8%,租金也升近一成。惟自政府去年推出新印花稅後,近月成交明顯趨向淡靜,去年第四季月均成交降至約500多宗,而過去10年月均成交有近1200宗。

去年推新印花稅後 成交趨淡靜

古嘉豪表示,澳門的樓市政策與香港大同小異,一般在香港推出新政策後6個月便會視乎情况跟隨,成效差異在於香港為國際化城市,較吸引內地人前來投資,反而澳門定位為娛樂和賭業城市,內地買家最多因視澳門為第二家園或工作需要而來澳買樓,而且自2014年內地打貪後,澳門樓市的投機成分減少,導致兩地政策成效不同。

此外,澳門近年的辣招令本地人買樓意欲減退,古嘉豪稱,澳門人普遍不接受買第二或第三個物業時要多繳稅項。澳門與香港同樣設特別印花稅,購入物業一年內放售會徵收兩成稅項,第二年則徵15%,直到去年再加辣,買家如本身持有一層物業,買第二或第三層樓或以上分別再徵收5%及10%稅,並同樣設有針對海外買家的10%稅項。加上澳門也收緊了按揭成數,如樓價在800萬元(澳門元•下同)以下,可申請八成按揭,但非首置物業則只可申請五成至六成按揭,門檻顯著提高。

租金回報低 難帶起炒賣風氣

澳門炒風相對不盛行的另一原因,為澳門買樓放租回報低於香港。古嘉豪表示,澳門平均實際租金回報比香港的兩厘還要低,可能只有1.5厘,故甚少受香港和內地投資者青睞,澳門樓市偏向是本地買家的市場。另外,因工作或其他原因買樓的港人,一般會選擇氹仔和路環的大型屋苑,因屋苑規模類近本港,實用面積呎價平均1.3萬至1.4萬元,一般單位面積600方呎起,入場費約600萬元。對比香港樓盤面積愈劏愈小,他稱澳門最細的開放式單位也有500至600方呎,還未發展到香港有「龍牀盤」的地步。

至於港澳樓市較大共通之處,在於去年澳門購買力也是集中在一手樓,二手市場相對低迷,皆因受按揭成數限制,影響換樓需求。隨着「二手賣唔出」要平賣,同時未來3年一手樓供應迎來高峰,有約7000至8000伙可出售樓花,在有能力人士都已置業和首置客趨審慎的情况下,發展商便要提供優惠吸引買家,古嘉豪估計,今年私人住宅樓價會跌5%至10%。

今年樓價料跌5%至10%

不過,澳門政府已暫停賣地多年,古嘉豪稱,地產商於澳門由規劃、入則到動工,建成一個屋苑往往需時7至8年,意味上述最多8000伙樓花出售後,或再要一段時間才再有新供應落成,而且當地還有基本置業需求,會慢慢消化這批供應,故未見樓市有長期壓力。

自港珠澳大橋於2009年動工以來,澳門樓價累升超過3倍,由當年第四季的平均呎價2382元,增至去年第三季的9650元,期內增幅更勝香港。惟古嘉豪認為,這段時間的升幅其實主要源於當地賭場愈開愈多,賭收續創新高。他相信大橋效應尚未在澳門樓價反映,指目前大橋車流仍然偏低,尚未完全開放,經大橋自駕來澳仍不方便,如申請汽車保險每月需花約2000元,若日後如設立進入澳門私家車限額、印花稅減辣,以及大灣區政策日漸成熟,容許區內居民自由買樓,將會增加澳門樓的吸引力。

明報記者 王俊騏

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