9標書未到價 啟德跑道首商地流標 3月兩次 發展商批政府未跟貼市况調整

文章日期:2019年1月31日

【明報專訊】啟德跑道區首幅商業/酒店地、曾被認為有力問鼎百億地王的啟德第4C區5號地皮上周五截標,地政總署昨日公布,因入標價未達政府所定底價,不接納截標時所接獲的9份標書。這是繼去年10月山頂文輝道豪宅地後,3個月來再有官地流標。

嘉華:不代表看淡後市

對於上述地皮流標,其中透過九倉名義入標的會德豐,其副主席梁志堅回應查詢時說「好可惜」,強調「好有意思做」,故出價均為市價,並指「出價都唔曳,大家有數得計」。他批評政府要求高,且一直實行高地價政策,地價隨市况調整,希望政府能跟貼市况計數。另同樣有份入標競投的嘉華國際,其營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明認為流標屬政府及發展商就地皮價值的睇法有落差,並不代表發展商看淡後市。他說,發展商發展地皮需時,評估投資回報期或較政府預期長,但認同政府收回地皮的做法合理。

測量師:配套未定案 發展有難度

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典對是次流標感意外,指政府與發展商計算方式存分野,例如發展商傾向以寫字樓方式計算,而政府計算時或考慮海景酒店的高價因素,形成估值上有落差。他說,日後地皮重推或推售其他商業地皮亦會受影響。資深測量師張翹楚表示,早前新地以112.6億元、折合每方呎樓面地價1.73萬元投得區內4C區3號海景住宅地王,或拉高政府對是次商業地的底價估值。另郵輪碼頭雖運作一段時間,但仍未成熟,加上區內寫字樓及交通配套未有定案,發展酒店及商場存挑戰及難度。

施永青:地價不降與民生背道而馳

中原集團主席施永青稱,流標反映政府高層策略與地政署前線技術人員做法不協調;特區政府就民生需求,理應引導樓市下跌,惟地政署至今仍沿用高地價策略,令樓價未有下調,而市民買不到樓,並非因建築費高,而是因地價貴,因此政府此舉與回應民生需求背道而馳。他料發展商作為投資者,會因應市况投地入標,地皮流標會令單位供應減少,無助樓價下調。

上述地皮為跑道區首幅商業/酒店地,最大賣點是毗鄰郵輪碼頭和享有維港景,於上周五截標,地政總署共收到9份標書,入標全屬本地發展商,包括長實、新地、信置、九倉、鷹君、嘉華、利福國際、遠展及建灝地產。地皮面積102,043方呎,最高可建樓面612,256方呎(見表)。按賣地章程規定,發展商不可將項目拆售,條款內限定酒店樓面約18.37萬至30.61萬方呎,即佔可建樓面約三成至五成,其中屬酒店輔助設施的樓面最多佔約12.25萬方呎,包括最多約3.06萬方呎的零售店舖樓面,政府預計可提供340至570間酒店房間。業界預計地皮估值介乎85.72億至94.9億元,每方呎樓面地價約1.4萬至1.55萬元。