楊書健﹕投資另類地產股——數據中心

文章日期:2019年1月28日

【明報專訊】最近外媒報道,數據中心發展商及營運商Global Switch,正積極籌備在香港上巿,巿值或會超過90億英鎊。假設上巿成功,將會成為香港首家專營數據中心的上巿公司,在傳統的住宅、寫字樓、和商場之外,提供另類的地產選擇。

該集團以英國為基地,但業務遍及歐亞兩洲,包括在本港將軍澳工業邨的一個數據中心;而選擇在香港上巿,可能與股權結構相關。根據傳媒報道,該公司在2016年將49%的股權售予中國投資者,再在去年7月向亞洲投資者出售25%的股權。因為股權大部分的投資者都在亞洲,選擇在香港上巿,方便他們交易亦是無可厚非。

數據中心本來是工業物業的一類。工業物業的租金較寫字樓廉宜,而且作業限制較少,所以多年來孕育了不少新公司乃至新作業。20年前,物流物業亦演化自傳統貨倉,第三方物流業及後來的網購業興起,形成了大量資產需求,加上合適的融資制度,物流物業就變成了房託第三大資產。物流物業之外,科學園式辦公室和迷你倉在外國亦已成為房託資產種類的一種。

Global Switch料成港首隻數據中心股

因此,數據中心成為新興資產,亦不屬意外。亞洲第一隻數據中心房託,亦早在2015年於新加坡上巿。這次有數據中心發展商有興趣在香港上巿,對以亞洲為本的機構投資者和基金,亦非新鮮事了。

數據中心提供空間擺放電腦伺服器,主要要求是電力、冷凍及保安。電力要求最容易理解,發達地區或大城巿的電力基建足夠,重點是後備方案。就算是二三十年前興建的超甲級寫字樓大廈,亦會有後備發電機,以供電力供應出現問題的時候緊急替代。隨着大型的電池組逐漸商業化,亦有新建大廈以電池作為後備電力。太陽能電板價格下降,亦有數據中心安裝電板,減少對電網依賴,同時減少碳排放。

現時電腦系統會產生餘熱。我們家中的高端電腦都需要散熱器,將系統處理器的餘熱排到電腦之外。數據中心電腦數目更多,單將餘熱排到電腦之外,仍會令房間升溫。因此,現代數據中心都會有冷凍要求,必須控制室溫。北歐的海水溫度較低,所以當地數據中心最省能源的方法是以海水直接水冷。在香港和新加坡,則需要效率較高的冷氣系統。正因為數據中心有一定的冷氣需求,所以太陽能電板就更有價值。

數據中心最後的要求,則是保安。數據中心的租客由網絡商開始,到各行各業的大型企業。像銀行一類租客,需要遵守所屬行業的私隱法例,所以對數據中心亦會有保安要求。因為行業不同,不同租客對數據中心的建築規格亦會有異。因此長期而言,數據中心或會再細分成不同種類。

因為上述三個要求,小投資者要親自營運數據中心也許很困難。因此分析上巿的數據中心股票,可能是尋找這類機會的最佳方法。

安泓投資總監

港大房地產及建設系客席副教授

[楊書健 泓觀亞太]

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