布少明:香港樓市的「10 years challenge」

文章日期:2019年1月21日

【明報專訊】最近環球經濟消息好壞參半,好消息包括:中國人民銀行降準「放水」、美國聯儲局似放緩加息步伐、中美貿易戰會談有成果等;但同樣亦充斥壞消息:英國硬脫歐危機漸見濃厚,內地經濟下行壓力加大等,令全球投資者趨於審慎,儘管在新盤「掛帥」下,香港樓市漸有起色,但暫時未出現明顯方向。另一邊廂,近來社交媒體上流行玩「10 Years challenge」,即是各用戶公開自己現時與10年前的改變。筆者也順應潮流,趁機和香港樓市進行一次簡單的「10 Years challenge」。

其實樓市這10年間變化不少。為方便作簡單比較,筆者以截至2008年及2018年每月平均數據為基點,概覽一下樓市的10年變遷。美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,2008年全年私人屋苑每月平均實用呎價約4900元(根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數),而當年每月平均二手註冊量約7333宗。

筆者曾於月前專欄提及,其實市民的「飯碗」是否穩陣,是影響樓市的「重中之重」,按照以往的樓價周期來看,樓價升跌向來跟失業率呈「反向關係」。2008年失業率由1月份的3.4%緩升至2008年12月的4.1%,期內樓價亦由當年1月份約5049元跌16%至4241元,可見樓價與失業率的反比例,皆因人人有工開不用擔心失業,住屋需求和樓價亦自然上升。

需要注意的是,其實全球經濟周期亦不會永停留在高峰,總有高處不勝寒的一天。萬一未來失業率開始觸底回升,樓市難免有所調整。但樓市究竟會調整多久?實難預料,但相信樓市不會偏離「隨着經濟走」的步調太遠,股市的升跌亦往往牽引市場情緒,是樓市升跌的另一指標。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]

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