換樓意欲減 墨爾本樓價恐續受壓 信貸持續收緊 房屋周轉率20年新低

文章日期:2019年1月18日

【明報專訊】澳洲在2018年無論貨幣及樓價均有調整,而TwentyFour資產管理合伙創辦人兼投資組合經理Eoin Walsh表示,美國可能在2019年第一季已停止加息,美元會轉弱,這對商品及天然資源豐富的澳洲有利。事實上,不少分析報告開始留意澳洲的投資機會,本周末有墨爾本樓盤在香港展銷。惟中美貿易戰若持續,中國將續受打擊,甚至拖累澳洲。至於澳元,若今年持續受壓,也會對澳洲資產帶來負面影響。

去年澳洲房屋成交量減少,目前住房周轉率屬2013年以來最低水平,墨爾本和悉尼更是20年以來低位。現在澳洲地產行情不太穩定,很多因素令市場淡靜。2018年澳洲整體樓價出現數年來首次下滑,而且當業主意識到自己房產的價值比數月前低時,會擔心損失額度會超過收益額度,因此更加不願出售房產。再者,印花稅也對住房周轉率產生影響。搬屋成本增加,促使很多人放棄搬到更靠近上班地點或換上更大的住宅。

業界普遍認為,投資者減少、銀行收緊借貸政策、新屋上市等會在未來幾個月促使樓價進一步下滑;也有樓市分析員認為,住房周轉率也會在短期內對樓價有所影響。

根據澳新銀行(ANZ)的分析,全澳洲房產繼在2018年下跌後,於2019年將會繼續下跌2%左右,下跌的時期比之前預計的更長。目前銀行已經收緊貸款,以應對澳洲審慎監管局(APRA)的宏觀審慎調控。隨着對債務收入比例的限制,以及全面信貸報告要求的修改,信貸可能進一步收緊。

新屋供應漸減 或紓緩樓市跌勢

不過,在信貸收緊的同時,澳洲的建屋量預料也在2019至2020年穩步下降,相比2017年,2018年澳洲整體建屋量出現明顯下滑,而隨着未來兩年會繼續下跌,供應減少,樓價跌勢也就會出現回暖的局面。

穆迪分析警告,根據分析師預測,2019年悉尼和墨爾本樓價將大幅下挫,樓市將進一步受影響。穆迪報告指出,2019年悉尼樓價有機會下跌3.3%,墨爾本樓價更可能下跌6%。

不過,亦有分析師預計,悉尼的公寓價格在2018年下跌2.9%後,今年將有所回升。此前,根據澳洲房地產分析公司CoreLogic的數據顯示,全國樓價在2018年下跌4.8%,這是自2008年以來最疲弱的表現;悉尼樓價較2017年7月的高峰下跌11.1%,墨爾本樓價自2017年11月高位下跌7.2%。

中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示,未來周末在港展銷的墨爾本項目提供35個單位,間隔包括1房至5房,實用面積介乎751至3765方呎,分佈於4至18樓,售價介乎82萬至1306萬澳元(約465萬至7380萬港元)不等,平均呎價6100港元。中原地產項目部(中國及海外物業)高級資深項目總監羅顯桂表示,在澳洲買樓後,每年都需要交稅,當中主要是土地稅,是按土地評估價格釐訂,不過大部分房產每年繳納的土地稅僅約數百澳元。此外每年還需繳交市政管理費,約1200澳元(約6804港元);排污費和房屋保險費總額約2000至3000澳元(約1.13萬至1.7萬港元)。海外買家亦要繳付11%至12%印花稅及律師費等,另外,若在澳洲所投資的房產並非作自住之用,每年還須繳付1.5%的空置稅。

仲量聯行看好租務市場

有研究報告指,澳洲未來經濟料保持增長,失業率也預計維持在6%左右,收入和通脹壓力料平穩,現水平的銀行息口預料會持續兩三年。仲量聯行看好澳洲租金前景,主要受供需的影響;如果租務市場強勁,租樓成本和持有物業的成本接近,租客就會考慮置業。然而,樓價負擔增加,租樓還是比較容易。墨爾本過去一年租金有1.5%左右的增幅,主要是由於市場供不應求。洋房的租金回報約2.8厘,分層大廈或公寓等可達4厘(見圖)。

明報記者

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