周顯﹕港發展商槓桿低毋須劈價

文章日期:2019年1月14日

【明報專訊】人們講樓價升跌,很主要的一個理由,是說香港人的槓桿很低,因此樓價不會下跌,我很早以前已經從理論上指出這說法的錯誤:槓桿低並非不會下跌,否則100年前根本不流行銀行按揭,樓價豈非永不下跌?

查實任何資產,和槓桿比例的關係,就是:槓桿高的跌得快,也跌得多,但也比較快跌完;槓桿低的資產,則跌得慢,相對跌幅較小,但也比較慢才跌完。理論是永不會錯的,但是substitute數據上去,就可能會計算錯誤了。

以上說法,雖然對,但也不夠全面。更全面的是:槓桿高低,並不只看買家,也要看發展商。大家只要看看中國內地,由於發展商要「活下去」,劈價已劈到刀刀見骨,一減便是兩三成,如果新樓跌得這麼勁,二手樓可以倖存嗎?

當然,我不認為香港也會發生同樣的情况,因為香港發展商早已盆滿缽滿,槓桿比例十分低,也不用割價出售。我只是指出一個理論:就是發展商的槓桿,比買家的槓桿更加重要,而由於這事情不會在香港發生,因此很多人會忽略了。

不過,如果遇上了大熊市,往往也是發展商先劈價,才影響到二手樓市。以香港的個別情况,第一個劈貨的,多數是長實(1113),皆因它奉行貨如輪轉的策略,向來是劈價先鋒。

[周顯 投資二三事]

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