曾淵滄﹕居屋勢搶納米低價樓市場

文章日期:2019年1月7日

【明報專訊】特區政府公布本財政年度最後一季賣地計劃,供應再進一步減少,全年來說,真正的供應比原來計劃的少了約四分之一,理由是行政長官林鄭月娥於去年施政報告中說要改變公私營房屋土地供應比例,由過往是六四比改為七三比。

影響賣地收入 不要望政府派錢

有人認為,私人市場土地供應減少,樓價會上升,我認為這是錯誤的分析,理由是這些土地沒有消失,而是轉向公共房屋,特別是居屋市場,居屋也是出售的,買了居屋的人就不會買私樓,而居屋價格很低,是市民的首選,只有那些沒資格買居屋,或者想買居屋而又抽不到籤的人才會買私樓。2002年,香港樓市跌得很慘淡時,當時的特區政府也是以停止出售居屋為救市的方法,可見居屋對私樓樓價的影響是很深的,當居屋愈來愈多,愈來愈容易買得到,私樓的價格一定會受到打擊,私樓價格上不去,地價也自然上不去,因此,特區政府這七三比例的土地供應新制度是會嚴重影響特區政府的賣地收入,大家不要再寄望新的財政預算中派錢。

需高價搶地 不利小地產商

當然,政府土地供應少,對小型地產商而言,問題比較大,他們也的確可能要以高價搶地才能成功中標,今後,土地面積較小,小地產商有能力參與投標的土地,呎價也許會相當高;但是,大地商土地儲備雄厚,有農地為後援,也必然不會爭着出高價爭地。因此,新的政策對大地產商有利,對小地產商不利。

黃遠輝的「搵地小組」報告也出爐了,建議包羅萬有,舉凡民間討論過的土地供應都提到,不過,相信特區政府自己也早有一套計劃,黃遠輝的報告只是多了一層民意調查,指出不同土地供應方法的民意支持度。

參考星政策 「明日大嶼」事在必行

不過,民意不是鐵板一塊,民意會變,現在,林鄭月娥打出七三比例的土地供應牌之後,以任何方法取得土地供應的阻力都會減少,畢竟,七成土地供應給公共房屋,是學新加坡的那一套,這肯定是受歡迎的。因此,「明日大嶼」填海計劃,以及官商合作的農地開發計劃不會改變。

在七三比例的土地新供應原則之下,居屋多了,遏抑私樓價格上升,私樓也一定走向豪宅化;所以,大家今後買樓,不要買納米樓,不要買低價樓,低價樓的市場會被居屋搶走。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]