潘啓才﹕樓價飛升因素仍在

文章日期:2019年1月7日

【明報專訊】除夕我接受了電視台的訪問,要求我表達對香港樓市的看法,其實幾年前,當梁振英還未上場前,我花了一些時間研究香港樓市,有以下一些觀察:

(1)香港這次地產上升周期,始於2003年SARS之後,這個升市由中原CCL指數約30開始,升至2018年中的CCL約185點,足足升了約520%,升幅如此驚人,主要原因是上一個樓市周期跌得夠勁夠深,而始作俑者,是香港第一屆行政長官董建華。

董建華在1997年當上第一任行政長官,在該年10月的第一份施政報告中,他提出了「八萬五」政策,包括每年興建的單位不少於8.5萬個,冀10年內全港70%以上的家庭都有自置居所,輪候公屋的時間縮短至3年,「八萬五」的概念應該是在港英政府的彭定康時代已經有了,但當時只是紙上概念,真正執行的人,仍然是董建華,這政策加大了房屋供應量,因此,也造成了香港地產市場最嚴重和最長久的一次跌市,從1998年至2003年,直至SARS時的終極一跌為止,足足跌了6年之多,以幅度計,一共跌了七成,也是戰後本港最大的樓價跌幅。

料溫和調整 今年大跌機會微

(2)由於跌得太深太勁,至2000年6月一次記者訪問中,董建華當被問及會否修訂「八萬五」目標時;才突然表示「『八萬五』政策自1998年已未再提起,亦已經不再存在」,但由於民怨沸騰,最終令董生以腳痛為由下台,當曾蔭權上台後,卻執行了矯枉過正的策略,頒布了停止賣地及停建公屋的決定,在他在位7年時間,這停賣及停建決定,種下了住宅供應不足的禍根,即使當梁振英上場後,努力尋找及開拓土地,但遠水不能救近火,亦因此令致香港進入了一個差不多歷時15年的長升大牛市。

這次樓市升勢終於在2018年中見頂,並開始進入了跌市,這次跌市的觸發是由於香港股市已步入熊市,加上息口亦已進入加息周期,但始終住宅單位供不應求,致令樓價飛升的利好因素仍然存在,所以我相信樓價只會作出溫和調整,香港樓價將會在2019年大跌的機率,我個人認為機會不大。

林奮強:需求仍強勁 應止跌回升

寫完上文之後,下午去杭州酒家食飯,剛巧遇見陸東同朋友食飯吹水,佢話啲新樓,比如南昌站上蓋匯璽,跌四五成一啲都唔出奇。聽完這番話之後,我馬上WhatsApp預測香港樓市最準的林奮強先生,問問他的意見,他對樓市的看法是,價錢應該會止跌回升,因為香港樓市的供應量仍然很低,而潛在的需求仍然非常強勁。

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[潘啓才 通天財技]

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