移民人口增 德國柏林樓巿供不應求 去年全球最佳投資城市 資金流入推升樓價

文章日期:2019年1月4日

【明報專訊】2017至2018年環球不少地方樓價上升,因而當地政府推出辣招為樓市降溫,有個別措施更是針對海外買家而設,例如澳洲及新加坡等。海外買家當然希望選擇有升值潛力且沒有辣招的地區,其中德國柏林暫時未有壓抑樓價的措施,於2017年更曾是樓價升幅最大的歐洲城市。至於2019年升勢會否持續,有分析員指,預計2019年歐洲經濟下滑,而柏林樓價料保持平穩。

環業投資總監Jonathan Gordon表示:「若深入研究歐洲,除了英國市場外,柏林、法蘭克福及葡萄牙里斯本均有良好的投資環境。在德國,房地產價格具上升潛力,特別在柏林及法蘭克福,移民人口大幅增加,當地供求明顯失衡,預料供不應求的情况持續至2030年,供應不足比例多達40%。」

柏林過去6年地產投資升近6倍

德國是歐盟最大的經濟體,法蘭克福及柏林在過去5年有平穩的經濟增長,成為海外買家投資首選。現時柏林的樓價表現較法蘭克福佳,達雙位數增長,原因是柏林早已投放大量資源在科技工業上。城市土地學會和普華永道的《歐洲新興趨勢2018》把柏林列為歐洲2018年度最佳投資城市,在歐洲城市中,柏林的投資回報最佳、資本增值最多、住宅租賃率最高,優勢可望持續。

柏林的樓價升幅巨大,由2012年到2018年德國各地區的房地產投資,以柏林房地產投資額升幅最高,差不多達到6倍,2018年柏林平均樓價大約在68萬歐元(約605萬港元)水平,平均每平方米約6038歐元(約5.4萬港元),而分析員認為未來樓價仍有升值潛力,主要是供不應求情况未見紓緩。

德國家庭傾向租屋 出租率有保證

德國政局穩定,海外買家較為放心在柏林置業,同時,準買家若有穩定收入,獲得五成至六成按揭不難,10年期貸款利息低至3.2厘,並且保證其間利率不變。柏林住宅出租率高, 90%的房屋都是出租性質(非業主自用),出租合同通常不限制時間,許多德國家庭長期租住同一住宅,長期出租的收入非常穩定。

根據國際貨幣基金組織(IMF)報告,德國經濟仍然穩定。IMF預期,2019年德國經濟增長2.1%;失業率將再降0.1個百分點至3.5%;通脹1.7%,保持穩定;2018年,國家主權債務降至國內生產總值(GDP)的60% ,2019年甚至會降至56.1%。但IMF認為德國經濟增長有機會放緩,例如英國有可能「硬脫歐」、中美貿易戰持續及歐元區負擔分配新規定等,均有機會拖累德國經濟及出口。

過去數年及近月,德國大城市慕尼黑、漢堡或法蘭克福等的樓價大幅攀升,低息推動了對房地產的需求,而因受新建住宅比例限制,造成住屋市場供不應求。德國聯邦銀行估計,德國金融體系最多可承受房地產價格跌30%,即使失業率同時上升至8%,銀行亦有足夠資金應變。聯邦銀行又指,當地有15%至30%的住宅估價過高,尤其是市區。IMF表示,2016年德國外貿盈餘佔GDP的8.5%;2017年為8%,又預期2018年德國外貿盈餘率將是8.3%,2019年為8.1%。

2017年約5338億流入德國樓市

德國房地產貸款銀行聯合會(VDP)統計,2017年錄600億歐元(約5338億港元)投入德國房地產市場,其中半數投資來自外國,不少西班牙人熱中投資柏林等德國城市,美國投資者也相當多。外地人積極投資德國物業,主要因為經濟增長穩定、利率維持極低水平及打算移民德國,從2012至2016年,德國新增近300萬名移民。撇除2015年的難民潮仍達200餘萬名,他們主要來自東南歐。

銀行總部遷法蘭克福 帶動樓價

《明鏡周刊》報道,德國新建房屋的增速還在可控範圍,與此同時,德國個人和企業的債務率相對較低,這與西班牙、愛爾蘭或美國的房地產危機之年不同,而德國樓市泡沫目前還在可控範圍內。

普華永道諮詢公司調查也顯示,2019年英國脫歐有利德國,由於很多銀行總部從倫敦遷到法蘭克福,有機會大幅推升當地樓價。2018年第三季度單是美茵河畔法蘭克福的住房投資就已經達到80億歐元(約712億港元),一年內上升14%,而柏林被評為全歐洲最具吸引力的國家首都之一。研究報告認為,2019年柏林的房地產會繼續熾熱,租金也持續上升。

明報記者 龍彩霞

[海外置業錦囊]

明報影片