周顯:港樓槓桿低 只代表跌得慢

文章日期:2019年1月2日

【明報專訊】很多人說,樓價不會跌的原因是槓桿比例低,這當然是完全無知的說法﹕如果這樣,幾十年前,房子不流行抵押按揭,根本沒有槓桿,豈非永遠只升不跌?

查實真正的理論是:槓桿高的資產,跌得比較快,也比較深,好消息是也比較易跌完。反過來說,低槓桿資產,跌得比較慢,在同樣的客觀數據下,相對(高槓桿而言)跌得比較少。據此理論,港樓的槓桿低,因此會跌得很慢,坊間不少樓評人以為樓價會大跌,這並不可能。但這僅限於二手樓,新樓,尤其是納米樓,由於槓桿高,假如經濟衰退,再加上發生股災,不排除會暴跌兩成。

成交大縮 反映部分「跌價」

然而,縱是新樓、納米樓大跌,二手樓也只會成交冰封,不會馬上跟跌。這又牽涉到另一個理論,就是價格與成交的一種互換方式,也即是說,價格在某程度上可用成交來表達,縮成交已經是半等於價格上升了。不過,如果成交減少到了某一個時間,大約會是半年至一年之間,價格還是抵抗不了地心吸引力。

我會把這比喻作物理學上的質能互換。記得我在一篇文章,用過愛因斯坦的相對論描述供股,其實這是反過來的學習:少年時看相對論,我明白其數學,但不明白其數學的理由,反而是學炒股票,發現怎樣的大比例供股都沒有可能供乾到大股東可以擁有超過100%,我才明白為何物質永遠不可能超過光速。表面上,物理學和炒股是完全不同的兩回事,但其中某部分數學原理是相同的,奇怪吧?

[周顯 投資二三事]