溫哥華銷售急挫 樓市見頂先兆 按揭收緊供應過剩 經濟師警告或「顛簸着陸」

文章日期:2018年12月21日

【明報專訊】香港樓價過去10年來已累升超過兩倍,直至今年第三季開始轉勢,由9月起二手樓價指數連跌10周,累計有5.25%跌幅,但仍未回到年初水平。至於港人移民熱點加拿大,該國樓市在金融海嘯時逃過一劫,升浪持續了近16年,但隨着按揭環境持續收緊,亦有轉勢迹象。去年溫哥華樓價升幅是加拿大城市中最大,但該市今年11月銷售大插逾四成,宗數為2008年來最低水平,而市况指標之一的獨立屋樓價同期更跌6.5%,是9年來最大跌幅。有經濟師估計,未來數年樓市仍會有供應過多情况,加上按揭收緊令銷售向下,料樓價會繼續下跌。

加拿大樓市升浪不經不覺已持續近16年,甚至在2008年金融海嘯時也逃過一劫,未有步上歐美國家的同樣命運。據Global Property Guide網站統計,加拿大樓價由2000年至2009年間累升近八成,主要受低息環境和經濟增長帶動。去年加國整體樓價升了約9%,當中溫哥華更升16%跑贏全國,為有紀錄以來最大按年升幅。

去年全國樓價升9% 溫哥華升16%

不過,自溫哥華年初推出按揭壓力測試,以及自去年夏天起加拿大央行已加息5次,最新利率上調到1.75厘,加上去年初該市又率先上調了海外買家稅至20%,導致今年樓市顯著調整。大溫哥華地產局(REBGV)公布,11月樓價中位數為104.2萬加元(約604.5萬港元),按年下跌1.4%,銷售僅1608宗,按年大跌42.5%,低於同期10年平均水平之餘,宗數亦是2008年以來最低。獨立屋樓價同期更按年跌6.5%,為2009年7月以來最大按年跌幅。

今年獨立屋樓價按年跌26%

地產網站SnapStats數字便顯示,城西區貴價獨立屋樓價已按年大跌了26%,樓價中位數跌到280萬加元(約1624萬港元)。地產經紀Stuart Bonner表示,當最貴的豪宅價格都下跌,就如同「煤礦裏的金絲雀」,為樓市大幅調整前的不良先兆,樓價可能會跌25%或以上。

另外,研究機構Capital Economics高級經濟師Stephen Brown也警告,溫哥華樓價較多倫多更被高估,樓市可能會「顛簸着陸(Bumpy Landing)」,有迹象顯示未來數年都會出現供應過剩,相信按揭收緊會繼續令銷售下跌,導致樓價向下。瑞銀9月發表的全球房地產泡沫指數報告顯示,香港排行第一,其次是慕尼黑、多倫多及溫哥華。

多倫多溫哥華樓市泡沫 全球排前列

溫哥華11月樓市銷售低於多倫多,背後原因之一來自當地的樓價相對收入比例超過12倍,比後者的9倍還要多,而情况與本港相近,樓價雖然下跌,但市民仍然難以負擔。加拿大國家銀行(NBC)數據顯示,市民的樓價收入比例變化不大,在樓價下跌同時利率抽升,兩者正互相抵消。經濟合作暨發展組織(OECD)的數據亦顯示,加拿大樓價收入比例於2007年至今的增幅,在眾成員中「名列前茅」。

不過,在加拿大兩大城市樓價放緩之時,還有其他城市有可觀增長,並開始吸引了中國內地投資客的注意。根據加拿大蘇富比報告,今年上半年滿地可的100萬加元(約580萬港元)以上豪宅銷量按年急增24%,主要與還未額外徵收海外買家稅,樓價較上述兩市低水,以及樓價一直保持約5%平穩按年增長有關,有別於兩市近期樓價大起大落。內地海外置業網站「居外網」數據顯示,今年首季滿地可樓盤相關查詢量按年急升逾五成,超越了溫哥華,成為加國內第二多查詢的城市。

未徵海外買家稅 投資者轉戰滿地可

滿地可是魁北克省最大城市,同時是加拿大第二大城市,曾經是國內經濟首都,直到1976年被多倫多超越。當地代理行相信,滿地可樓價仍有上升空間,作為一個島嶼城市,可用土地有限,加上城市化過程將帶動住屋需求增加,相信有朝一日樓價將可望與溫哥華和多倫多看齊,而且該市尚未對海外買家加徵附加稅,亦是巴黎以外全球第二大法語城市,可望吸引來自法語系國家的投資者。

明報記者 王俊騏

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