楊書健﹕傳統物業價高 另類地產尋出路

文章日期:2018年12月17日

【明報專訊】今年機構投資者在投資地產方面有兩個新發展。首先是他們普遍增加了地產債務的比重。這類投資一般以夾層形式進行,夾層債其實就是二按,是業主在首按之外,再向其他人額外借款。夾層債的權益排在首按之後,因此利率一般較高。當然,因為夾層債排在首按之後,所以一旦資產出現問題,夾層債受損失的機會亦會增加。因此,夾層債的投資者必須清楚了解資產的細節,以減低出現問題的機會。機構投資者的地產投資團隊原來就懂地產,所以考慮地產債亦合情合理。

澳洲大型基金投資學生宿舍 轉成房託上市

另外,隨着傳統商業地產的價格愈來愈高,亦有投資者開始關注另類地產資產。例如在澳洲,據聞有主權基金和大型退休基金投資了學生宿舍資產,希望在幾年後可以將之變成房託上巿。另外,數據中心、共享生活空間,甚至旅行車停車場都受到投資者青睞,令投資者的選擇愈來愈多。

世界上第一套房託法例在1960年通過,當時所謂的商業地產,指的是寫字樓和商舖。就算幾年前,筆者剛開始接觸本地傳媒和大眾投資者的時候,「商業地產」亦往往指寫字樓。所以在那個年代,另類資產指所有寫字樓和商舖以外的資產。

後來在上世紀的1990年代,物流物業和酒店逐漸打入主流。物流物業是有特殊建築規格的貨倉,一般樓底較高,或會達十二三米,等如兩三層樓的高度。貨架疊高可以增加實際的作業空間,減低進出貨所需的時間。物流中心的貨車區地面又往往會比貨倉地面低約一米,讓貨車車斗和貨倉地面高度一樣,有利快速上落貨。其他要求包括主力牆或支柱的最短距離,以確保貨倉內可以使用現代機械人理貨。

所以物流物業雖是貨倉之一,卻逐漸成為獨立資產類別。後來有物流房託將物流中心全幢租給物流商和大型零售商,令租金流變得更穩定,吸引銀行提供建築融資,加快了物流中心的發展。當物流資產的數目逐漸變多,營運紀錄良好,機構投資者亦願意投資,令其變成投資級別資產。

酒店成為投資級資產,主要是因為在1994年萬豪酒店將公司分拆成擁有資產的酒店房託和擁有品牌的營運商,從而令酒店的業權和管理層分家。分家後的酒店資產,可以任命不同品牌進駐,令機構投資者都願意考慮投資。在現行會計制度之中,出租給營運商的酒店可以算是投資地產,就表現了這個思維。日本、香港和新加坡的幾隻酒店房託,都將營運商交給他人,本身不直接參與營運。

數據中心料可發展成獨立類別

因此,另類資產成為投資級別資產,一般都會經歷幾個階段。首先新興的資產類別,必須與原來的母類別有足夠分別,像物流中心就由貨倉演化成獨立類別。數據中心亦有這個特點。雖說工業大廈都或可建成數據中心,但數據中心必須提供足夠冷凍能力,才能密集運行電腦系統。部分數據中心亦有保安要求。因此,數據中心在未來幾年,應會發展出獨特的資產要求而成為獨立的資產類別。

另一個模式,則是另類資產發展了新營運或融資策略。學生宿舍,其實不外乎就是全幢的納米樓,專門出租給大學生,但是做到統一業權、統一營運,則可變成像酒店一樣,可以吸納機構投資者的新興類別。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]

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