曾淵滄﹕劈價盤有「景轟」

文章日期:2018年12月3日

【明報專訊】差餉物業估價署公布今年10月份私人住宅售價指數,按月再下跌2.4%,連續3個月下跌,從今年7月的高峰位算起,下跌超過3%很肯定的,剛過去的11月份,樓價依然在下跌,中原城市領先指數顯示出的11月份數據也在下跌,已經創出7個月新低,回到今年4月份的水平,由高位計算,跌幅約5%。咦!只是5%?報章上不是天天有「大劈價」20%的新聞嗎?

實際上,所謂「大劈價」,只是因為業主開價開得高,而且,有些買家在買入時,承諾代售樓的業主繳交特別印花稅,使到表面上的售價更低,近日Grand YOHO有一個499平方呎的兩房單位,業主開價850萬元,最後成交價698.8萬元,表面看起來,又是一宗「大劈價」個案,成交價只是叫價的81%,「劈價」19%,但是,業主得負擔69.88萬元本該由原業主支付的特別印花稅,因為原業主是在兩年前買入這個單位,持貨未及3年,所以要交售價的10%特別印花稅,如果原業主自己付特別印花稅,此樓的售價便會變成698.8萬元加69.88萬元,合共768.68萬元,如此一來,原業主得付76.868萬元的特別印花稅而不是69.88萬元,雙方為了少交點稅,於是以較低的價格成交,由買家付特別印花稅。

為少交辣稅 雙方「協議」低價成交

這個個案顯示,買家是願意付768.68萬元買下這個單位,而不是表面的成交價698.8萬元。

為何賣家在特別印花稅仍未到期就急着賣樓?兩個可能的原因,一是他擔心再等多一年,樓價再跌多10%以上,到時雖然不必交特別印花稅,但是售價可能還不到698.8萬元,另一個可能的原因當然是他本身因為某些事等錢用,不得不現在馬上賣樓。

賣樓「下錯車」 買樓也可以「上錯車」

現在以698.8萬元的價格賣掉一個原本可以賣768.88萬元的樓,將來樓價必須從目前真正的市價768.68萬元跌至698.8萬元以下,這名賣家才有機會以更低的價格買回同等質素的單位,也就是說,樓價要比目前水平下跌10%以上。是的,目前許多地產代理都說未來樓價會下跌20%、30%,不過,所有的預測都是賭一賭,還記得數年前,有人預測樓價會下跌50%嗎?還記得去年花旗銀行公布一份調查報告,指過去10年,有20萬人「下錯車」,什麼是「下錯車」?「下錯車」就是業主賣掉了自住的樓房之後,無法買回同等質素的樓房,由業主變成長期租客。

當然,賣樓可能「下錯車」,買樓也不能排除會「上錯車」?

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

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