何濼生﹕綠置居延禁售期不智

文章日期:2018年11月26日

【明報專訊】政府資助的居者有其居計劃設轉售限制是理所當然的,但設轉售禁售期並不明智。把公開市場禁售期由5年增至10年更是十分愚蠢,既造成浪費也無助於達到政策目的。

新一期綠置居售價比以往的所有類別的居屋折扣率大增,大家都同意轉售限制應「加辣」。大多數評論員對禁售期由5年增至10年都無異議,唯一爭論點是有人對在未立法改制前以改地契形式落實新辦法有保留。

應只設轉售對象限制

可是大家有沒有想清楚如此加辣會帶來怎樣的後果?如果轉售獲得的利潤巨大,業主會選擇等到禁售期結束才在公開市場轉售。即使自己已再不需要該單位,他仍可能堅持持有直至能獲得更大的利潤。

如此,在坐「禁售期監」時單位未能物盡其用;在禁售期結束後單位在公開市場賣出,再不能為合資格人士發揮作用,買居屋能致富的想法會吸引更多潛在買家加入「抽獎」遊戲。

筆者早於1995年在《Contemporary Economic Policy》發表文章解釋設禁售期不利資源善用,並提出轉售應改以「只限於合資格人士」為對象。1997年房委會創「居屋第二市場」的轉售辦法,正是筆者「只限於合資格人士」的變種。「居屋第二市場」容許居屋業主在未補地價前轉售給「綠表申請人」。新買家他日若要在公開市場轉售,仍需補地價。但若再轉售給「綠表申請人」則仍毋須補地價。

其實最合乎政策原意的轉售限制是「只限於合乎收入和資產規定的人士」亦即是白表申請人。房委會設綠表申請人的安排,乃基於該等人士買入居屋會騰出公屋的考慮。但這其實是雙刃劍,綠表申請人經濟條件比白表申請人強,出價比白表申請人高,因此未補價居屋仍容許原居屋業主獲巨利,亦因此吸引一批尋利買家申請買居屋。由於公屋戶主有綠表申請人的身分,認購居屋成功率比白表申請人高,又能在「居屋第二市場」自由選購心儀單位,輪候公屋吸引力大增,間接影響了有迫切需要人士成功上樓的機會。

居屋應只許轉售白表申請人

如果公屋和居屋的政策原意是先協助最有需要的人士,我們對居屋應只設轉售對象的限制,亦應只容許轉售給白表申請人。如此「居屋第二市場」的售價固然會大降,入表認購居屋的人數和輪候公屋的人也會下降。我希望完全取消轉售禁售期,並切實執行公屋居屋戶禁持有任何物業的限制。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]

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