湯文亮﹕樓價指數是否值得信賴?

文章日期:2018年11月21日

【明報專訊】上星期有兩位樓市評論員分別發表文章,一位話市場傳劈價劈到拆天,但事實勝於雄辯,中原指數只不過比高峰時下跌了2.6%,意思叫大家要相信樓價指數,不要相信市場傳聞。不過,上星期五當中原指數下跌1.28%之後,另一位評論員則表示大家不要太過倚賴指數的升跌,而事實上不少大戶已經密密入貨,暗示指數下跌是市場形勢逼出來。他們兩位的言論令到我對指數相當混淆,簡單講一句,究竟是否應該相信包括中原、美聯以至差餉物業估價署的樓價指數?

有老友叫我不用上心,某些評論員搬龍門是經常會發生的事,這點我當然明白,但是有指數負責人以專家自居,表示他所處理指數具代表性,指數不跌,代表樓價不跌,只是在高位橫行,隨時可以反覆上升,他的言論很難反駁,因為他有齊有關數據,而我只是根據樓市形勢變化而斷定升跌。例如我見到成交量偏低,而放盤量增加,就認為這是樓市下跌先兆,因為業主一定要降價才有機會出售,當低價成交出現,便可以確認樓市下跌,而我又見到不少業主自動劈價,但仍然未能將物業賣走,總有一日,不斷減價的樓盤會有人承接,到那時候,大家可以見到樓價急跌,這亦是我所說的斷崖式下跌。

指數反映過去市况

其實,這個現象愈早出現愈好,如果樓市是陰乾式下跌,無論跌幾多,都不會作出強烈反彈,只有在斷崖式下跌之後,樓市才會作出強烈反彈,這些都是指數不能夠向我們表達出來的。

由於指數與樓價出現重大分歧,有記者問指數公司負責人是什麼原因,得到的回覆很奇怪,就是指數的名字雖然是領先,但其實是滯後,而且指數未能概括全港屋苑,劈價個案可能發生在其他屋苑,導致出現分歧,這豈不是承認指數不具代表性,這絕對不是問題,只要大家知道就可以。

政府倘確認樓市下跌 順道要求撤招

其實,樓價是否下跌,是可以從多方面見到,指數只不過是認證,樓價與指數出現分歧,總有一方的表達有失誤,不過,一向穩穩陣陣的政府官員反而確認樓市下跌,指數公司應該借風駛𢃇,確認官員的說話,這便有機會要求政府撤招或者放寬逆周期措施,千祈唔好捉到鹿唔識脫角。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]