多地爆斷供潮 內房股急挫 蕪湖小房企資金斷鏈倒閉 土地被拍賣

文章日期:2018年11月10日

【明報專訊】內房股負面消息不絕,繼2008年內地因調控樓價急轉直下,民間看淡樓市,傳引爆斷供潮後,近期再有內地媒體爆出深圳湧現大量斷供盤,且各地亦出現不少小型民營發展商或相關產業財困無力償債,部分「爛尾盤」項目或商廈、以致公司股權、資產被法院強制放在網上拍賣。

明報記者 方楚茵

內地房企的發展一向依賴高負債、高周轉維持,然而近年行業出現大整合、令本來偏安一隅的地區或小型開發商生存空間被中、大型房企蠶食。例如安徽三線城市蕪湖,在「限售」打擊下樓市降溫,小房企卻不如大房企般融資渠道廣及成本低,借貸沉重致資金鏈被擠壓下,最終破產收場,當地蕪湖大昌房地產近期就有一幅土地被公開拍賣,起拍價1.33億元人民幣。

銀河聯昌料明年成交量跌一成

多家大行亦看淡明年內地樓價,銀河—聯昌證券一份明年內地樓市前景報告,下調其2019年樓價預測,由此前預測持平轉為估跌一成,成交量亦估跌10%。

該行指出,下調是基於目前市場氣氛疲弱及經濟放緩,預料樓價在2018年首9個月上升11.9%後,將在明年下跌一成;在買家轉態觀望下,明年成交量亦跌一成。

但該行相信在2020年在樓價回穩時,成交或會反彈5%。

由於樓市只屬初期調整,該行認為,中央短線不會鬆綁樓市,但相信隨着樓市價量齊縮,或在上半年有小量政策放寬,包括下調房貸利率、首置客首付條件等。基於樓價下行的預期,該行下調2019年內房企平均每股資產淨值11%,調低2019年及2020年的淨利潤預測分別8%及16%,並料明、後年毛利率將跌至30.3%及27.9%。該行將內房股目標價平均下調三成,續薦中海外(0688)、龍湖(0960)、世茂(0813)及旭輝(0884)、合景泰富(1813)及時代中國(1233)

德銀料大型內房明年銷售繼續增長

德銀報告則預料,2018年第四季內地樓市銷情更弱,2019年首季房企銷售均價料跌5%,溫和的放寬措施或於2019年上半年推出。該行預期行業整合持續,大型房企的銷售增長繼續跑贏大市,明年銷售繼續增長15%至20%。

摩通看好萬科中海外潤地

摩通報告則指出,在走訪11個武漢、蘇州等地的項目後發現,能賣出九成以上的項目均是針對首置需求,平均售價較低,供應較少的地方。但銷售率低於五成的項目,多是針對改善性或投資需求,以及地價高導致均價較高的項目等。由於買家對樓價非常敏感,採觀望態度,該行相信在二線城市有較多佈局的發展商將會見較好的銷售率,喜好估值低的萬科(2202)、中海外及潤地(1109)等。