龍淵子﹕空置稅 憤怒宣泄而已

文章日期:2018年7月3日

【明報專訊】大市上周「跌成翔」,投資者心情差爆,不過也是預期中事,龍淵子在本欄多次明言大市在8月底以前會持續受壓,太多不確定了,誰能猜得中神經普。不過也不用悲觀放棄,第三季度末開始大市會有希望的,這段時間一定要減倉防守,沒得選擇。

恒指6月暴跌1513點(5%),第二季整季下挫1138點(3.8%)。恒指的確應驗了「五窮、六絕」的宿命,踏入7月,港股「七翻身」的機會有多大呢?統計自1980年至今的按月數據,恒指7月份的表現相當不俗,單月平均升幅2.8%,為一年12個月中第二佳;恒指7月份上升比例亦接近七成,38年內有26年錄的升幅。由此看來,「七翻身」有歷史真實支持。恒指6月暴跌1500點,港股已嚴重超賣,短期反彈應該會發生,可記住,非常短期。真正的升市應該在9月開始。

港股7月縱反彈也短暫

股市「跌成翔」,樓市卻是熱火朝天。反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連漲5周,最新一周報186.33,再創歷史新高,上半年二手樓價累計升約12.9%。

上星期五下午,特首林鄭宣布六招調控樓市,最為矚目的是一手樓空置稅。新政具體包括三個目標:

(一)令資助出售房屋更可負擔;

(二)增加資助房屋供應並加強支援過渡房屋計劃;

(三)促使一手私人住宅單位盡早推出市場;

以及六項措施:

(一)修訂資助出售房屋的訂價政策;

(二)邀請市區重建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目;

(三)改撥私營房屋用地以發展公營房屋;

(四)成立專責小組協助民間主導和推行過渡房屋計劃;

(五)向空置的一手私人住宅徵收「額外差餉」;

(六)修改「預售樓花同意方案」以改善銷售手法。

6項具體措施中,向空置的一手私人住宅徵收「額外差餉」(即空置稅)、修訂資助出售房屋的訂價政策、修改「預售樓花同意方案」對樓市的影響較大。

一手樓徵收總價約5%空置稅

香港目前整體空置率可能就2%至3%,但空置的一手住宅5年增了1.25倍。現在香港空置一手住宅大約為9000套,佔預計供應量的9%。捂盤的最經典案例當然是恒隆(0101)的九龍站君臨天下和奧運站的浪澄灣,捂了有十幾年。

此次香港新政將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」即空置稅,相當於該單位應課差餉租值的200%,額外差餉大約相等於樓價的5%(以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算)。

龍淵子覺得本次空置稅只針對一手房,並非目前「量價齊升」更明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列「辣招」,仍未能控制住房價上行趨勢。此次空置稅僅針對一手空置房,二手空置房數量是一手空置房的4倍以上,因此此次徵收一手房空置稅對香港房市基本面的影響有限。而且在操作層面上存在一定困難,包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。不過,徵收一手房空置率確實可以打擊開發商「捂盤惜售」的行為。

二手空置量為一手4倍以上

說到具體發展商,龍淵子第一感覺就是新地(0016)影響最大,在現在空置的9000個一手單位裏,新鴻基應該有接近3000個,包括南昌站匯璽的接近1000個,北角海璇的600個,元朗yoho應該也有五六百個……其他發展商印象中沒太多,尤其是新世界,號稱空置一手單位就150個。就算新地也無有怕,第一,一手空置稅現在通過而已,真正實施怎麼也得一年。而且,嚴格上,發展商可以要求司法覆核,因為這條法案有歧視性,為何不罰二手業主,這才是空置的主力喔!如果發展商司法覆核,分分鐘拖幾年。

發展商建樓或歎慢板

而且,大家信不信,這次的六招可能會導致未來幾年一手樓的供應有頗大程度的下降,可能會降到1.5萬個單位。為啥?第一,你當發展商有病呀!現在政府拿他們開刀,蓋的快不賣要罰,那我不可以蓋慢點嗎?慢慢蓋,分批賣,反正他們的財務強得很;第二,政府把大量新增土地撥給公屋、居屋,很簡單,如果整體土地供應沒相對應漲,那代表私人房屋供應會下來。龍淵子覺得未來幾年私人房屋供應分分鐘跌到1.5萬個,低過需求的1.8萬個,那你說房價會跌嗎?所以說,這次空置稅只是憤怒的宣泄而已,如果要真正控住房價,還是從土地供應下手吧!如果市民支持那些反對「郊野公園部分建屋」,「反對填海」,「反對邊境建新市鎮」的議員,捱高房價是他們應得的,沒什麼好同情的。

[龍淵子 清源茶舍]

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