曾淵滄﹕地產商是時候要「變陣」 - 20180703 - 報章內容 財經 - 明報財經網

曾淵滄﹕地產商是時候要「變陣」

文章日期:2018年7月3日

【明報專訊】特區政府終於拍板推出一手樓空置稅,同時推出的另外兩項政策是居屋售價將與市價脫鈎,以及將部分原本規劃為私人房屋的土地改為興建資助房屋。

一手樓空置稅肯定對樓價有影響,對高價樓的影響比較大,理由是高價樓不易賣,因此地產商會收起來慢慢賣,低價樓早在落成之前3年就以樓花形式賣掉,早賣早套錢,取了現金之後再開發新的項目。

推新樓空置稅 最不利新地

不同地產商在處理賣樓的方法上也不一樣,目前空置樓房中,新地(0016)佔的比例較多,樓建好而不賣,是要付出利息成本,如今利率上漲,再加上空置稅,成本增加,因此,地產商肯定也會考慮改變賣樓政策,如何改變,不同的地產商會有不同的策略。

對地產商而言,樓房建好不賣,要付空置稅加利息;但是,如果地產商需要大幅減價才能賣得掉,地產商可能選擇繼續持有不賣,特別是那些樓價數千萬,上億元的豪宅。

有了空置稅,將來地產商新建的樓盤可能會集中於那些可以1日之內賣掉數百個單位,1個月內賣清的低價樓,這些低價樓一般在樓未建好的情况之下以樓花的方法賣掉,因此,不會面對一手樓空置稅的壓力。

一手樓空置稅不是為了清理目前已經空置的樓房,而是使到政府更容易估算將來香港樓房總供應量的規劃,比方說,特區政府說未來3至4年香港潛在樓房供應有9萬個單位,如果地產商收起來不賣,就沒有9萬個單位。此外,在樓價上升期,空置稅加利息以成本仍然低於樓價上漲的比例,地產商有條件收起來不賣,但遇上樓價下跌期,地產商就不可能收起來不賣以托樓價,於是加速樓價下跌。

居屋與市價脫鈎 政治作用大於遏樓價

至於居屋售價與市價脫鈎對新屋售價沒有影響,這只會促使更多人瘋狂去申請居屋,居屋成為特區政府幸運大抽獎的獎品;把原本打算建新樓的土地改為資助樓房的土地,對樓價也是沒有影響,因為總供應量依然不變。因此,居屋售價改變與私樓土地轉成資助房屋的土地的最大作用是政治上的作用,多派幸運獎,提高幸運獎的金額可以爭取民心,要真正改變樓價,最終方法依然是土地的供應,土地大辯論已經開始了,讓我們拭目以待。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

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