林少陽﹕政府重掌住宅供應主導權

文章日期:2018年7月3日

【明報專訊】上周五特區政府再出新六招,除了市場早有心理準備的一手樓空置稅外,其餘重點新政包括資助出售房屋定價與市價脫鈎、將原本9幅私樓土地改建公營房屋,以及修改預售樓花安排等,一方面希望加快釋放新樓供應,同時企圖減輕基層市民的住屋成本。雖然不少學者認為一手空置稅對壓抑樓價的作用不大,我反覺得這是政府重掌未來住宅供應的重要一着。

一般分析認為,目前地產商手頭存貨僅9000伙,即使在一手樓空置稅實施後在一年內全面應市,相對目前仍然旺盛的住宅需求,只能暫時為急升中的樓市止痕。部分論者甚至認為,政府將原本9幅私樓用地改建公屋,甚至會減低未來私樓的供應,令未來私樓更加供不應求。

以上不過是靜態的分析,是在假設政府在公布6招新政後,便什麼也不做。

堵「唧牙膏式」賣樓漏洞

過往,即使政府不斷賣地,發展商買地建樓後,可以慢慢吊高來賣,實際應市的私樓供應,主導權仍然在發展商的手中。現在,囤積私樓成本上升了,在預售樓花新安排下,每次推出樓盤的數量,不可低於樓盤總量的20%,堵塞了發展商以「唧牙膏式」賣樓的漏洞。

正所謂,巧婦難為無米之炊,推出6招之後,如果未來政府不能增加私樓土地供應,樓市供求失衡的情况,當然會持續下去。香港目前不是沒有地,只是大量農地控制在四大地產商之手、郊野公園被環保人士視為神聖不可侵犯、粉嶺高球場改變用途遭既得利益者反對,發展大嶼山,以及填海造地其實是最有效的增加土地供應方法,但需時甚長,非三五年內可以見成效。

加快補地價輸入外勞助破困局

假如政府真的有心增加供應,最直接快速的方法,是與以新地(0016)及恒地(0012)為首的財團,盡快商討將發展商手頭持有的新界農地轉換為私人住宅。如果政府真心希望市民的住屋成本不要再持續大幅上升,相關部門在商討農地轉換安排時,是否可以靈活一點?自上屆梁振英擔任特首以來,過去7年政府跟發展商在農地補地價談判上毫無寸進。政府嫌發展商出價過低,發展商嫌政府不肯在基建設施上投入資源,卻在補地價上開天索價。過往,在沒有一手樓空置稅的安排下,發展商補完地價後,可以繼續唧牙膏式賣樓,私樓供應繼續長期人為供不應求。如今新例一出,政府未來可以更有效影響住宅供應的前提下,是否可以更積極地與發展商就農地發展進行談判?回歸以來,本港輸入外勞政策非常保守,建造業長期人手不足,工資持續上升,卻因為工作太過辛苦依然吸引不到本地年輕人入行,亦是間接造成目前樓市長期供不應求的幫兇。政府是否應該認真探討放寬輸入外勞限制?本港的住屋問題,絕對不是一個不可解的困局。只是不同持份者之間,能否真心放下階級利益,為香港社會長遠利益而各讓一步,才是樓市未來能否健康發展的關鍵所在。

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味投資]