柏林樓價去年升幅領先全球 持續供不應求 市中心租值潛力大 - 20180629 - 報章內容 財經 - 明報財經網

柏林樓價去年升幅領先全球 持續供不應求 市中心租值潛力大

文章日期:2018年6月29日

【明報專訊】本港樓價持續高企「領先」全球,但原來去年以升幅計算,全球有4個城市處於香港之上,排第一為德國首都柏林,樓價升幅超過兩成,遠高於香港的15%。環業投資(IP Global)投資經理席伊然(Ian Sigmund)指,柏林樓市已供不應求多時,空置率僅約1.2%,但人口持續增長,市政府又尚未能解決供應短缺問題,多項因素導致樓價升勢愈來愈快(圖1)。他預料樓價中期會趨穩,於2020年落成的新機場料會推動樓市需求上升,而市中心區不論樓價和租金升值潛力仍強,例如去年米特(Mitte)區樓價升近15%。

去年德國各大城市的樓價升幅同樣驚人,代理萊坊早前公布全球城市住宅指數,去年柏林樓價升20.5%,其他大城市如漢堡、慕尼黑和法蘭克福都有一成以上升幅,反而港人海外買樓熱點倫敦升幅只有2%,位列100名以外。由2004年至今,柏林平均樓價已累升逾1.2倍。

IP Global:經濟改善 樓市未見泡沫

不過,德國央行2月曾警告,大部分德國城市樓價都存在最少15%溢價,而柏林最多更高達35%,正逐漸形成泡沫。但席伊然認為,泡沫會在欠基本因素帶動樓價增長下形成,但柏林沒有這情况。即使慕尼黑和法蘭克福經濟強於柏林,前任市長更有一句名言形容柏林:「貧窮但性感(Poor but sexy)」,但他稱近年該市已不再貧窮,隨着德意志銀行以至安聯等大企業擴大市內業務,去年逾30億歐元的風險投資基金流入柏林,佔全國近七成;而且柏林失業率大為改善,4月失業率為8.4%,對比2004年的19%已大幅下降。

席伊然續稱,樓市供不應求會推高價格,柏林情况卻更極端,人口每年持續增加,估計有8萬伙單位短缺,多年來供應持續不足,空置率僅有1.2%。市政府又尚未解決住宅供應短缺問題,亦欠政策框架為市民興建急需的補貼房屋,種種因素導致去年樓價增長加快。

官方數據顯示,柏林住宅建築許可和落成量的差距維持於高位(圖2),2016年有2.51萬個許可批出,但只有1.37萬個單位落成,相關差距比例為1.83,遠高於其他城市,如法蘭克福和慕尼黑的1.3。此外,柏林的物業擁有權比率偏低,但隨着租金加快向上,去年按年升11%,或推動租客上車意欲,德銀指種種因素支持柏林樓市走向「超級周期」,並可能會維持至2020年以後。

德銀:「超級周期」可延至2020年後

除了經濟和供應方面,柏林樓價亦受人口迅速增長帶動。過去5年,柏林人口每年增長約5萬,達到350萬,估計到2035年會直逼400萬。外資的眼光亦逐步轉向柏林市場,特別即使去年樓價升幅驚人,但樓價相比倫敦和紐約仍屬低水,如柏林豪華公寓樓價僅為倫敦的三分一。當地代理網站immowelt.de資料顯示,市內移民比例最高的新克爾恩(Neukolln),一個47平方米(約505方呎)兩房戶,樓價僅為11萬歐元(約100萬港元)。

新機場落成 吸巨企進駐

席伊然指,柏林市中心區樓價和租金增長潛力強勁,例如去年夏洛滕堡(Charlottenburg)租金上升10.9%,米特樓價則升了14.7%。他料樓價中期會回復平穩,但隨着新國際機場於2020年10月落成啟用,料吸引大型企業於市內設更大基地,推動住宅需求上升。他建議投資者購買1至2房單位,皆因買家市場更大。

他又稱,港人可於當地申請按揭買樓,最多可申請七成按揭,10年期定息按揭息率約2.1厘至2.9厘。稅項方面,據房地產網站Global Property Guide資料顯示,買家需合共支付樓價10%至15%作稅項,包括3.5%至6.5%購買稅,經紀費用3.6%至7.1%等。若業主持貨10年後再賣出,可獲政府豁免相關稅項,另如買家本身於歐洲擁有銀行戶口,不需親身前往當地完成交易。

建議購1至2房投資

在德國購買樓花,是按照樓盤建成進度分期付款,例如開始動工時先付三成樓價,樓盤大致完工付28%,在安裝排水渠、窗戶,以至浴室設備等,每個建築階段支付不等費用,完工時再付尾數3.5%。在大部分情况下,倘遇上項目「爛尾」,投資者都可獲銀行擔保全數退款。新盤裝修質素參差亦常令買家大感頭痛,但德國置業可減少這方面的煩惱,因為地產商提供免費復修,新樓業主有5年的保修期,部分更提供兩年屋內家俬的保修期。

明報記者 王俊騏

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