棚改「閂水喉」 內房境外舉債再受限

文章日期:2018年6月28日

【明報專訊】內房及內銀成為近日跌市重災區,主要原因是內地傳出國開行回收用於棚改的抵押補充貸款(PSL)資金,或嚴重打擊三四線城市的房市,消息已令四大行及主要內房在短短3日間股價急挫,市值合共蒸發近2600億元(見表)。

禍不單行的是,發改委昨晚以「答記者問」形式表示,要規範企業境外發債及用途,其中表示,地產商境外發債所得,應主要用於償還到期債務,避免產生違約,同時限制將發債所得用於境內外地產項目或補充運營資金用途,且要求地產商須提交資金用途承諾。此舉等於要求內房發新債只能還舊債,大大打擊其融資渠道。

發新債只能還舊債 打擊融資渠道

與此同時,有關內地盛傳國開行收緊審批棚改項目新貸款,也對內房造成打擊,尤其是國開行至今仍未對傳聞作出任何正式的承認或否認。據分析表示,作為國家主要政策,棚戶區改造未有叫停,仍然維持今年至2020年建成1500萬套的目標,收緊的是的PSL用途審批。PSL是由人行撥款予國開行等3家政策銀行,用於棚改項目的資金,再由這些銀行發放棚改貸款予地方政府,地方政府則將這筆資金用於棚區拆建、補貼參與棚改的開發商及協助受影響居民置業。

問題就出現在棚改資金用於居民安置方面,按照規定,地方政府可以金錢或住宅去安置受拆遷影響居民,早年的棚改亦多傾向「以樓換樓」方式賠償,但由於一個項目動輒幾百萬戶受影響,要興建能滿足所有人的安置房又需時,加上居民未必願意接受政府安排的新住宅地點等因素,再者2014年開始人行設立PSL,棚改資金充裕,自此以後,地方政府更傾向以現金補償的方式處理居民安置事宜。

收緊棚改資金 避免製造樓市泡沫

數據顯示,2015年用於現金補償的項目比例平均為29.9%,但去年已達到60%。之所以增速猛進,一來政府操作較簡單,二來讓拆遷戶用賠償金買樓,順便可以解決樓市庫存,樓價上升土地收入也水漲船高,對三四線城市政府是一石二鳥。然而,隨着去庫存已七七八八,手持現金的拆遷戶再追入買樓,令三四線樓市近年愈來愈升溫。因此,是次收緊PSL審批,很大程度上正是中央提防棚改資金變相流入房地產市場,製造三四線城市泡沫。

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