楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期

文章日期:2018年2月26日

【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪,一個星期之內下跌了3000點,是歷史上最大的單周跌幅,坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算,恒指一度下跌了10%,國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前,中資股升幅顯著,因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中,房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數,在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數,跌幅亦是約5%。當然,單周升跌並不等於長期走勢,但是房託該星期的表現,卻似乎印證了長期投資房託的智慧。

新能源興起 高薪未必引發通脹

房託始終是股票,短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期,令巿場擔心出現高通脹,繼而加快聯儲局的加息速度,降低所有資產的估值。不過,這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟,高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和;在部分城巿,太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序,將紓緩勞工巿場的需求。換句話講,高時薪未必會引致高通脹。

而且,美國總統特朗普一方面減稅,一方面尋求投資1.7萬億美元到基建,將增加美國政府的負債,反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題,但短中期之內,對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高,利率略低,從而降低借貸的實際成本。

房託背後是收租地產,面對自己一套的基本面。在發達地區,商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定,通脹愈高,則加租速度愈快,房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中,假如加租升幅夠快,樓價反而會升,支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後,亞太區房託表現最好的幾年,正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報,平均達兩成以上。自1970年,在美國有正式的房託指數之後,一共有25年巿場處於加息期,當中有20年房託錄得正增長。因此,經濟榮華,通脹稍高,反而對房託有正面影響。

加息期房託多錄正增長

在加息期之中,個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產,例如物流物業,行規傾向使用長期租約,巿場租金升幅再高,對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端,租約以日計算,因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產,則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時,都會關注「平均租約到期日」(WALE,Weighted Average Lease Expiry)。加租期之中,投資組合應縮短WALE,以盡量增加租金收入。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]