楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合 - 20180205 - 報章內容 財經 - 明報財經網

楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合

文章日期:2018年2月5日

【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇,跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我,在出租單位和房託之間,投資者應該如何選擇?在自住單位之外,再持有其他物業,百分之百是投資行為,應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言,房託和出租單位皆屬地產類型投資,大型投資者亦往往在股票和債券之外,持有一定的地產資產。以現時樓價論,出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年,香港住宅的樓價升幅,的確跑贏其他經濟體的商業地產。

不過,退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業,的確可以每隔幾年賣出一個單位,套現資金;但是假如擁有的投資物業數量不多,則不容易將單位賣出,而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務,以升值後的價值重做商業樓按揭,從而套現資金,但是這種重做按揭所牽涉的細節不少,而且退休人士再次借貸的成本不低,實在不適合退休人士。

退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升

因此有些時候,就算樓價再升,都不會增加投資者的現金收入,對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子,有家族十代以前的老袓宗極風光,留下了大片首都附近的地皮,估值或以億美元計算,但家族的流動資產太少,根本連基本的發展都承擔不了,因此長期出現資產過多,但現金過少的情况。

誠然,大學金融系和專業資格考試都有教導,現金收入和資產升幅加起來的總回報,才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配,主要都以總回報為基礎。不過,這個概念只適用於股票和債券等流動資產,例如持有股票,的確可以輕易將持股賣出,落實資產升幅,但如果持有的資產每件金額較大,買賣手續繁多,則需要同時關注現金收入,否則資產升幅再多,亦只是帳面數字。

另外,退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業,需要顧及差餉管理費等開支,又需要打理和租客的關係。租客退租之後,又需翻新單位,才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣,但亦有投資者純粹因為「力不到,不為財」,才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大,這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此,房託可以免除這些工作,同時提供類似或者再高的現金回報,似乎會愈來愈有吸引力。

購各地房託 可分散單一國家風險

當然,房託雖然同屬地產資產,但持有的主要是商業地產,例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同,往往有大公司租客,他們信用度較高,租金更穩定,有助穩定長期現金收入。而且持有房託,一般鮮有單一持股,而更傾向在各地購入一籃子房託,亦有助分散單一國家的風險。因此,將出租單位換成房託,或是退休計劃之中,可以考慮的一步。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]