曼徹斯特樓價料跑贏倫敦 大型基建落成 人口增長冠全國 - 20180202 - 報章內容 財經 - 明報財經網

曼徹斯特樓價料跑贏倫敦 大型基建落成 人口增長冠全國

文章日期:2018年2月2日

【明報專訊】Nationwide數據顯示,去年倫敦樓價下跌0.5%,為10年來首次錄得全年跌幅,上月平均叫價跌幅更創金融海嘯後新高。相反,有專家預計,隨着曼徹斯特推出多個大型基建項目,以及愈來愈多國際大型機構進駐,或帶動當地樓價進一步上升,料今年升幅可達雙位數,跑贏倫敦。

倫敦樓市仍然疲弱,代理Rightmove數據顯示,去年12月倫敦住宅平均叫價按年下跌3.5%,創2009年6月以來最大跌幅;當中豪宅市場更出現供過於求局面。據《衛報》報道,去年1900伙新建高級公寓中逾半未售,因海外買家擔心脫歐不明朗因素,以及買入第二伙單位的印花稅提高。有地產數據專家稱,當地需時3年才能消化過多的豪宅供應,但這假設銷情不變和沒有更多新供應。代理亦直言倫敦一手市場已經疲弱,但目前卻興建更多這類住宅,形容市內將會出現豪華的「鬼樓」。

倫敦豪宅過剩或需3年消化

MyLondonHome創辦人Steven Herd表示,倫敦實際需要的是可負擔的1房至2房戶,樓價約50萬鎊,反而不需要擁有游泳池和頂層酒吧的豪宅;更直言目前太多150萬至300萬鎊的住宅,而且這些住宅看起來都相近。第一太平戴維斯估計,倫敦58%住宅需求來自呎價450鎊(約4988港元)以下單位,但只有25%一手樓定價屬於這水平。

相比之下,Knightsbridge業務發展總監陳嬿淇預計,今年曼徹斯特的樓價升幅可能更勝倫敦,增幅或有雙位數字,形容倫敦像現時的北京,曼市則為未來的上海。她解釋,曼市樓價未來受大型基建推動下或進一步上升,其一為當地機場將於2030年完成擴建,而目前香港和北京都有直航來往當地;其次為當地連接倫敦的2號高鐵擴建工程將於2033年落成,屆時能節省交通時間一小時;而且當地亦將於2030年擴建輕鐵系統,以及市中心區的更新計劃等。

有研究指出,自北部經濟引擎計劃推出後,曼市經濟增長已超越倫敦,而且近年不少大型企業進駐當地設立業務,例如英國廣播公司(BBC)於2013年更把總部遷至曼市。陳嬿淇稱,自BBC遷往當地後,樓價累升逾兩成。

學生向來為租盤的主要需求來源之一,陳嬿淇稱,曼徹斯特總學生人口達35萬,為全歐洲學生人口第三高的城市,當中3間主要大學平均每年便有逾10萬名畢業生,意味具一定租務需求。此外,曼市整體人口增長於2006至2016間更是全國之冠,料至2024年人口會達到60萬。

曼市學生人口全歐第三高租務需求大

仲量聯行稱,隨着需求上升,預計曼徹斯特市中心單位供不應求情况將持續多5年,去年初便有3000個單位短缺,這將帶動樓價和租金上升,料今年兩者分別增長6.5%和3.5%。NPP Investment資料顯示,去年10月曼市樓價累升7.9%,遠勝於同期倫敦的3%;租金回報亦同樣可觀,匯豐資料顯示回報可達7.98厘。

Ashton Hawks執行董事賴遠方透露,在目前賣出少數單位的一個新盤中,七成至八成港人買家都是計劃讓子女往當地升學,而且把握英鎊較弱時機買入物業。雖然英鎊自金融海嘯後至今已貶值33%,惟投資者也要留意,由於市場預期英國和歐盟快將就脫歐過渡期達成協議,加上美元疲弱,帶動年初至今英鎊兌美元累升4%,而兌港元最新報11.1水平。

市中心單位未來5年供不應求

另外,英國地產商Select Property Group,將於本周末在香港推出曼徹斯特新盤Origin Homes Exchange Point,共有147伙,入場費170萬港元,單位實用面積介乎436至1232方呎,戶型由開放式至3房,預計於2020年首季完工。項目租金回報扣除1.2%年度成本,包括地租和管理費用後,料淨回報達5.8厘。本港買家可於收樓前3至6個月,向中銀、匯豐和東亞銀行申請高達75%按揭,年期可達30年。

明報記者

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