內房已非政策市 炒股先脫下有色眼鏡 - 20180115 - 報章內容 財經 - 明報財經網

內房已非政策市 炒股先脫下有色眼鏡

文章日期:2018年1月15日

【明報專訊】中國樓市去年大舉調控,但多隻內房龍頭股價升幅達3至5倍。花旗專研內房的亞太區地產業研究主管蔡金強表示,市場誤解政府與樓市關係,對「行政手段有絕對過分的崇拜」。事實是內地政府政策彈性提高,有意識地整合市場,故內房已非政策市,而是「搶市佔率」的整合故事。

內地大二線城市開始放寬置業戶籍限制

國家主席習近平提出「房子是用來住的、不是用來炒的」,蔡金強認為此非代表政策與樓市對立,實際關係其實有如「你個仔女使突咗、使多咗,你唔會打死佢,最多限制吓佢」,「調控嘅遊戲係佢調控、放鬆仔女,處理屋企嘅錢銀關係」。

今輪內地調控源起2016年底樓價暴升失控,但「中央政府好公平,無講到邊個係妖孽 、不道德」,但事實放在面前是樓價太貴,短期升得太急,故政府「用時間換空間,用限價撳住佢,但無講過永遠唔放」。而近期內地不少大二線城市包括武漢、南京等放寬人才置業的戶籍限制,蔡金強稱,正反映內地政策彈性提高,若市場過度誤讀,他預計3、4月政府可能再次檢討情况。

政策促進企業整合 龍頭內房市佔率增

蔡金強稱因不少人仍用舊思路(政策市主導)去看新中國,但內房在「2017至2019年進入大整合時代」,偏偏去年內房銷售數據顛覆預期,在全國銷售面積只升6%、銷售額僅升一成下,市場大整合下龍頭內房股市佔率急升,部分上市房企銷售升逾五成。

他表示,不少內地投資者已變成「見底反彈的策略去睇公司成長、銷售、派息等」,政策變也「震不走」。他預期,前十大發展商的市佔率由前年佔整體20%升至去年約27%後,今年料再躍進至35%(圖1),主要因調控、流動性收緊會促進整合。

至於內房選股策略,蔡金強表示,今年要留意劉鶴會否上任國務院副總理,因劉氏着緊去槓桿,或整頓影子銀行、房地產貸款等,或在5、6月為房企帶來影響,加上今年流動性偏緊,下半年或有大併購機會,故選股宜選銷售佳、財務偏好的房企。

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