脫歐前景未明 慢吸倫敦樓良機 明年樓價料續跌 後年反彈

文章日期:2017年12月15日

【明報專訊】早前英國與歐盟就脫歐談判終取得進展,但迅即遇上挫折,周三英國下議院決議國會對任何脫歐協議有最終決定權,再度為政經前景添上不明朗因素,包括樓市。多間地產代理預計明年倫敦樓價會繼續下跌,直至2019年後樓價才會顯著反彈上升,而明年租金增長亦會跑贏樓價升幅,為近6年來首次。惟有地產商認為,如果倫敦樓價每年上升一成反而會形成泡沫,形容目前樓市仍然穩定,明年相對看好市內二、三和四區表現。

房地產網站Rightmove預計,明年英國整體樓價會微升1%,而倫敦樓價會落後大市、下跌2%,但大部分會被整體中小型住宅價格升幅抵消。另一代理第一太平戴維斯估計明年倫敦樓價會跌2%,直至2019年持平,而未來5年將累升7.1%,遠低於過去5年的28%,並將跑輸其他地區以至通脹。英國統計局資料顯示,目前英國平均成交樓價為22.6萬鎊(約237萬港元),遠低於8月時的48.4萬鎊 (約507萬港元)。

中心區樓價跌2.2% 去年8月後最溫和

萊坊報告顯示,今年倫敦樓價下跌了1%,明年亦會續跌0.5%;並稱一旦最終脫歐方案不利英國,將影響倫敦金融中心地位,對倫敦中心區樓市帶來更大風險。事實上,中心區樓價仍未見起色,直至上月的3個月中心區樓價指數按年跌2.2%,已是繼去年8月後最溫和跌幅。按價格區分,平均樓價1000萬鎊以上單位下跌2.1%,介乎100萬至200萬鎊的住宅更跌3.1%。

至於租金方面,11月倫敦中心區租金下跌了2.4%;由於供應增加,導致租金實際已持續下跌逾兩年;但租盤供應有減少迹象,1至10月西敏(Westminster)月租2000鎊以上租盤,較去年同期少了一成。萊坊料明年該區租金會上升0.5%,2019年會上升1.9%,因需求相對強於租盤增長。第一太平戴維斯預料,明年整體倫敦租金增長將跑贏樓價,為2011年以來首次。

全球央行逐步把貨幣政策正常化,當中英倫銀行於上月宣布加息0.25厘,為10年來首次。第一太平戴維斯認為此舉象徵意義較大,相信未來會逐步和有限度加息,料2022年會加至2.25厘,帶動平均按揭息率上升一倍至4%。

租盤供應減 租金增幅料跑贏樓價

澳洲地產商Lendlease住宅部主管Richard Cook(圖)認為,倫敦樓價已取得連續4至5年良好增長,指目前即使升幅放緩但整體樓市仍然穩定,反稱若樓價每年升10%便會形成泡沫。他認為除了倫敦西南部地區有吸引的租金回報外,還有托定咸區(Tottenham)和泰晤士河南岸等地區,並較偏好倫敦二、三和四區,料明年這些地區樓價會增長2%至3%,而一區樓價增長將放緩。

他表示,今年其他地區樓市表現跑贏倫敦,例如曼徹斯特和卡迪夫城等,但指在金融危機時,這些地區跌幅大於倫敦,而且需較長時間復蘇,倫敦樓市往往如香港般極速恢復。他又指,如果打算作長線投資,倫敦往往可提供長遠回報,如債券般作避險資產,而且早前上調印花稅覆蓋所有業主,非只是針對海外買家。至於脫歐問題,他指倫敦是國際城市,而非只是一個歐洲城市,有大量包括來自歐洲和美國的投資需求,而且具英語系國家優勢,相信脫歐對市場影響不大。

國際城市易吸資 倫敦復蘇力強

此外,Lendlease聯同保利置業(0119)推出倫敦Southfields住宅項目Cambium,分層式公寓入場費由60萬鎊起(約630萬港元),主要戶型為2房及3房;另外,別墅114萬鎊(約1200萬港元)入場,面積介乎1400至2400方呎,以3至5房戶型為主。Cook表示,過去3年Southfields樓價上升了45.3%,區內租金回報平均為3.5厘。Cambium一共有55伙屬永久業權的別墅,以及55伙99年業權的分層式公寓,並將於本港推售約10伙公寓和49伙別墅。項目預計於2018年第四季落成,買家需先支付樓價一成,餘款在入伙時繳付。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]