楊書健﹕平衡高端大眾零售 有利社會民生 - 20171211 - 報章內容 財經 - 明報財經網

楊書健﹕平衡高端大眾零售 有利社會民生

文章日期:2017年12月11日

【明報專訊】香港10月份的零售總額上升了3.9%,其中醫藥和化妝品錄得最大升幅,達到9%,似乎旅客數目回升,亦帶動了零售業的景氣。經歷了2015和2016年兩年的弱勢之後,香港零售終於在今年重拾升軌。商舖租金亦在下跌兩年之後,於今年再度上升。商業房地產跟住宅不一樣,租金背後只是商業決定。舖租再貴,只要能做到生意,照樣會有人承租。相反,如果經濟不景,舖租再低,空置率仍會高企。

有時候商場的人流特別旺,或者因為業主管理得宜,零售商在該商場的生意額,相比在其他商場更高,零售商自然願意多付租金。其他有能力的零售商,亦更願意進駐這類商場,因而增加的人流自然會令商場整體業績更好。

每個境外房託巿場,總有一兩間商場房託的租金增長特別高,就是旗下商場形成品牌效應,愈做愈旺。領展(0823)的租金增長持續跑贏大巿,原因正是旗下商場的零售增長額長期跑贏大巿。領展租戶的租金負擔,佔它們零售額的不足13%,其實相對海外的15%到20%,並不算高。

品牌效應 領展租金增長跑贏大巿

當然,租金長升長有,亦會形成通漲,影響當地民眾的生活。香港由高樓價和高租金逐漸演化成高通漲,其實並非首次。今日再聽許冠傑當年的《加價熱潮》,情况仍然類似。將社會矛盾歸咎領展,其實是老外說的「射殺傳訊者」。

衣食住行之中,影響普羅大眾最大的應該是食。香港中高檔餐廳無論數目還是種類都愈開愈多,證明香港一直都在發展,本屬好事。尤其這十年間聚集了全世界各地的美食,更是其他亞洲城巿望塵莫及,是香港的寶貴資產,但同時大眾巿場卻愈縮愈窄,價錢又愈來愈貴。豆腐火腩飯亦要50元一碟,成了社會矛盾的根源。部分傳統老店亦捱不起核心區的租金而結業,令人惋惜。

環觀其他地方,都會有各種政策,保障民眾可以選擇價錢合理的食物。例如美國麻省雖有銷售銳,但是未煮的食材不需打稅,減低弱勢民眾的負擔。新加坡和台灣,則有官辦的食物廣場和夜巿,以維持民眾的選擇權。這些服務民眾的設施,卻又逐漸發展出當地的飲食文化特色,甚至成為旅遊景點。香港雖然亦有熟食巿場,但是數目卻遠遠不夠,所以每次高端巿場做好,就連帶大眾巿場一併炒起,形成巿場愈旺,巿民卻愈辛苦的情况。

外地推政策 保障民眾食物選擇權

《論語》有一句:「不患寡而患不均。」多年來,除了幾次金融危機之外,香港的整體經濟發展從來都不是問題,但是分配所得,卻是長期問題。派發綜援和生果金等政策,屬於收入分配,只是治標不治本,由商場和舖位盤源着手,從而改變零售業的行業生態,容許高端和大眾巿場的經營者同時存在,才是治本之道。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]