內房商「擁習」 紛推長租房 分析:僅延後置業需求 難打擊樓價 - 20171113 - 報章內容 財經 - 明報財經網

內房商「擁習」 紛推長租房 分析:僅延後置業需求 難打擊樓價

文章日期:2017年11月13日

【明報專訊】內地住房租賃市場一向坐「冷板櫈」,但自從國家主席習近平發表「房子是用來住的,不是用來炒的」言論後,政府欲推長效機制冷卻樓市,市場聚焦「長租公寓」發展。但星展唯高達研究部主管吳淑燕認為,租賃供應只是將原來「可售」的住宅庫存或宅地供應轉為「只租不售」,卻變相減少住宅供應,在市場仍供需不平衡下,料2020年中國樓價仍有支持。

明報記者 方楚茵

近年內地租賃市場獲多項政策支持,當中7月廣州推出「租售同權」、上海推出多幅「只租不售」的住宅地拍賣,年初北京公布未來5年住房建設需求150萬伙,當中租賃住房將佔三分之一,即約50萬伙;每一招均被視為劍指樓價的辣招。不過,吳淑燕認為樓價不會因此下跌,全因長租公寓模式仍未賺錢及存在供應結構問題。

靠賣樓彌補租賃 反支持樓價

她以12個租賃試點城市為例,指當地方政府目標是將三分之一土地供應轉做長租。但現時拍買土地機制中,已要求限價封頂後,再按規劃設計,比併哪一家發展商願意多做商業、保障房屋;現時則比併誰願意做更多長租物業,才能奪標;但「租賃不賺錢,就在住宅部分賺」,變相住宅要去彌補租賃部分帶來的損失,令樓價反有支持。

此外,吳淑燕指內地樓市的最大問題是「20歲的人都想買樓、做業主」,就算政府希望將大家由「20多歲置業押後至30歲,儲到錢才買」,只將需求延後數年。但最終中國人都想擁有自己的家,對樓價未必造成重大壓力。

重資產模式發展周期逾5年

她又指出長租市場發展的難處,認為現時長租公寓分輕資產及重資產兩種發展模式,重資產模式是由開發商拿地再建成租出,但「土地供應是由住宅地供應分出去,地價不會廉宜」,若想做到6厘租金回報,最低測預是每平方米地價需低於2500元人民幣,但難有一二線城市住宅地低於此價,發展周期可能至少5年以上。投資者當然希望發展商以輕資產模式發展,即收購舊物業翻新,EBITDA(息稅、折舊及攤銷前邊際盈利)預測達30%,變相短期賺錢且市佔率擴張得較快,但開發商仍傾向重資產模式,好處是當物業成熟後,EBITDA可達60%至70%。

雖然長租公寓盈利前景未見清晰,但龍湖(0960)早已進軍,目標在2017年底前建1.5萬伙。各大龍頭房企包括萬科(2202)在今年累計開業超過2萬伙;旭輝(0884)亦在2017 年準備入市2萬伙房源;其餘佳兆業(1638)、合景泰富(1813)、中海外(0688)及最新剛染藍的碧桂園(2007)等亦將推長租房。