周顯﹕股市樓市三段論

文章日期:2017年11月9日

【明報專訊】明明今年的私樓供應是稍為增加了,明明利息在未來只會看升不會下跌,明明樓價已經太高了,那為什麼樓價還在漲呢?

傳統智慧是﹕「股市不死,樓市不死」,因為股市創了近十年新高,樓價咪又創史上最高囉!

不過,我也告訴大家另一個事實,就是反過來「樓市不死」,股市又會不會死呢?根據往績,當股災發生後,樓市往往會輕微下跌,例如在1974年、1987年、1989年、1992年、2007年,樓市只是跌了少許,很快便又反彈了。

真正樓市的大跌,必定是政治巨變,例如1967年、1981年,又或者是很長時間的衰退,例如2003年,才會發生樓價的持續下跌。

這原因我說過很多次,股票是先跌價格,再跌成交,樓價則是先跌成交,再跌價格,除非成交是像2008年金融海嘯般,急跌至接近零,否則一般來說,成交要跌1年左右,才會慢慢的在價格方面反映出來。如果對比股市,很多時跌1年半,已經跌完了,但在樓市,這時間還只是個開始,因此,樓市往往只是輕微跌一成半成,便已經完成調整,繼續向上。

股市死樓市未必死 樓市死股市一定死

想要香港樓市下跌,得3種狀况同時出現,就是經濟衰退、加息、供應增加,再加上一個股災,作為catalyst(催化劑),才會令到地產變成熊市,但這似乎在可見的將來,都不會出現。如果只出現一樣,它會是慢牛,如果出現了兩樣,很可能是像之前的德國樓市,以每年1%的速度緩緩下跌。

所以,股市不死,樓市不死;股市已死,樓市未必死;但反過來說,樓市死,股市一定已死……以上就是股市和樓市的三段論。

[周顯 投資二三事]