倫敦樓偏貴 買家轉戰北部城市 曼徹斯特利物浦回報達5至6厘 - 20171020 - 報章內容 財經 - 明報財經網

倫敦樓偏貴 買家轉戰北部城市 曼徹斯特利物浦回報達5至6厘

文章日期:2017年10月20日

【明報專訊】每當談及英國置業,人們普遍想起倫敦,但事實上英國有不少城市都具投資潛力,例如港人熟悉的英超球隊曼聯大本營曼徹斯特。環業投資(IP Global)投資部主管Jonathan Gordon表示,倫敦中心區樓價偏高,看淡一線該區樓市,未來反而較看好外倫敦區和英格蘭北部城市,因為樓價負擔能力較理想,以及交通改善。該公司更預計,未來4年曼徹斯特的樓價和租金,可分別升近三成及兩成。

Gordon接受訪問時談及港人投資海外物業的熱點,指香港投資者取態較保守,普遍會選擇監管健全的的市場,例如英國、歐洲和澳洲。就租金回報而言,他推薦英國和德國,平均回報為3厘至4厘,而曼徹斯特和利物浦的回報更高,達到5厘至6厘;他又建議投資者購買1至2房單位,因為較易出售或租出。

至於投資熱點之一的倫敦,環業投資的《全球房地產展望》報告指出,低息和外匯優勢將帶動海外資金流入倫敦樓市;但Gordon補充,不建議投資倫敦中心區,因樓價正在下行。他解釋,該區樓價已偏高,加上交易成本高,如去年徵收額外印花稅3%,不過他強調,未見倫敦樓市有泡沫爆破風險,預計樓價會軟着陸。

橫貫鐵路料帶動外倫敦區樓價

該報告又指,外倫敦區為投資者的理想選擇,因大量基建投資促進倫敦交通網絡發展,加上住屋問題長期仍未能解決;隨着外倫敦區的橫貫鐵路(Crossrail)於今年起興建,預計完工後部分沿線物業樓價可上升13%至20%。由港鐵營運的橫貫鐵路未來每年可運載2億人次,把平均交通時間縮短最多25%。報告料直至2021年,大倫敦區樓價將上升19.2%,升幅將跑贏中心區,並且整個倫敦空置率為10年來最低,僅為2.5%。

除了外倫敦區,Gordon較看好英國北部城市如曼徹斯特和伯明翰,因樓價較容易負擔,且需求較大,容易放售。他稱,未來英國興建1號和2號橫貫鐵路,加上中國「一帶一路」計劃會帶動這些城市的基建,將改善國內交通連接,刺激樓價向上。

曼徹斯特已有4年獲《經濟學人》評為全英國最宜居城市,環業報告預計,該市樓價於今年至2021年間將升28.2%,樓價於過去5年已累升25%,而且樓價較易負擔,對收入比例僅為4.5倍,低於其他主要城市。

曼徹斯特樓價5年升25%

在足球世界裏,曼徹斯特和利物浦是世仇,但在經濟上兩者同為英格蘭北部經濟引擎計劃(Northern Powerhouse)的重心。報告指目前利物浦樓價距離頂峰仍有距離,預計由今年至2021年間會累升8%,租金則會升17.6%。

此外,學生為重要租盤需求來源之一,鄰近學校的物業往往較易租出或轉售。利物浦有3間主要大學共5萬名大學生,市內有三分之二物業為租盤,而且佔人口近一半的青年才俊對高質素租盤需求增加,反映租務市場前景樂觀。

伯明翰為僅次於倫敦的英國第二大城市,企業高度集中,其20年城市規劃藍圖將帶動發展,當局將投資10億英鎊於公共基建如交通設施,而且市內有5間大學,逾7.5萬名學生,反映需求具一定保證。在過去12個月,市中心租金收入上升24%,預計隨着連接倫敦的交通改善,租金將繼續向上;萊坊預計,2015年至2019年間,相關資本收益會累升17%。

英國與歐盟上周四完成第五輪脫歐談判,雙方在重大議題上仍未取得突破,部分人擔心英國脫歐後的前景,以及對當地樓市的影響。Gordon認為,德國柏林和法蘭克福等城市會受惠於英國脫歐後企業遷冊至當地,將推動樓價上升,當中柏林更是全歐洲樓價最廉宜的首都。

企業遷冊 德國柏林公寓需求大

環業報告指,由於經濟增長強勁,加上人口流入,柏林去年為德國樓價升幅最大的城市,按年增長13%,而且租務市場表現同樣理想,過去3年租金增幅達5.1%至6.9%。報告預計直至2030年,柏林每年需要2萬伙公寓,但去年僅1.2萬伙,反映需求將逐步增加。

另一城市漢堡為德國人均GDP最高的地方。自2009年以來,當地樓價累升七成,估計明年租金會升9.6%,且現時空置率僅為0.7%,同樣值得投資者留意。

明報記者 王俊騏

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