瑞士樓價穩中有升 防守力強 瑞銀:日內瓦蘇黎世超買 未見泡沫

文章日期:2017年10月6日

【明報專訊】瑞銀邀請多家亞洲傳媒到訪其蘇黎世總部,在多日會議中闡述未來的發展,筆者也從中了解當地房地產市場。瑞士曾被喻為全球快樂指數最高的國家,香港快樂指數可能與能否上車掛鈎,不過,瑞士人多是租樓為主,佔整體六成,四成才是自置物業。筆者與瑞士地產經紀談及瑞士居民入息高,樓價平均是6500瑞郎(約5.2萬港元)一平方米,城市樓價約10,000瑞郎(約8萬港元)一平方米,在過去15年升了80%,在低息情况下,仍然看好瑞士樓價。瑞銀首席經濟師及瑞士區域資訊總監Daniel Kalt認為,瑞士最大長期風險是利息上升令樓價受壓。

瑞銀上周發表最新對全球樓價前景看法,樓價長期看升的預期在一定程度上解釋了全球主要城市的房地產投資需求。很多市場參與者預期,長期來看,最好的地段將可受惠於高淨值人士的增長賺取最大的價值增長(超級明星模型)。按揭貸款利率在過去10年不斷下降也使得買樓變得極具吸引力。只要供應不會快速增長,很多買樓人士會認為「超級明星城市」的樓價將持續與租金、收入和全國樓價水平脫鈎。由於國際投資需求激增(尤其是來自於中國)並且蓋過當地買樓需求,近幾年「超級明星城市」獲得額外的推動力。過去3年樓價平均漲幅近20%,確認了最樂觀投資者的預期。這種思維激化了估值過高的情况,甚至導致全球已開發經濟體大多數主要城市的樓市出現泡沫風險。

「超級明星城市」樓價3年平均升兩成

Daniel Kalt認為,瑞士日內瓦及蘇黎世樓價超買,但未算有泡沫。瑞士在2005年至2017年經濟增長指數(以2005年基準為100計算)較其他歐洲鄰近地區,如德國及英國還要高,甚至高於美國。雖然早前歐洲央行可能有機會縮減QE(量寬),甚至歐洲有加息期望;不過,歐元仍受到圍繞西班牙加泰隆尼亞政治和社會動盪的擔憂影響。西班牙國王費利佩六世譴責加泰隆尼亞的分裂主義領導人破壞民主規則,分裂加泰隆尼亞社會。加泰隆尼亞自治區主席普伊格德蒙特(Carles Puigdemont)稱,該地區將在幾天內宣布獨立。在不明朗地緣政治下,歐元有壓力,這反而對瑞郎有利,發揮了其避險貨幣的角色。投資海外物業其中一個關心是貨幣不要貶值;若該國經濟平穩對樓價也有利。

政府補貼租樓 減當地人買樓壓力

Daniel Kalt提供資料顯示,瑞士居民只有40%擁有自己物業,筆者在瑞士問過很多人,他們都以租樓為主,即使是銀行管理層也不貸款買樓,他們主要有幾個論點認為租好過買,因為買樓先要有一大筆首期;另外就是買樓是向銀行借錢,租樓是向將錢交給保險公司,因為保險公司手持三分之一的出租物業,其他房東是個人、房地產公司及銀行等。瑞士有些規例是保障租客,因業主每5年就要幫租出物業裝修,同時政府限制加租幅度,由於社會保障制度的完善,政府對租樓採取各種補貼政策,使得很多人不用擔心居無定所,自然降低了買樓的巨大壓力。同時,瑞士物業代理指租客可享受政府補貼,當向銀行交付一筆保證金,每個月僅需交納數百瑞郎的物業管理費。如果退租,還可以把當年所交的保證金連本帶息取回。

歐盟居民湧入 增瑞士物業需求

不少瑞士人都認為以日內瓦及蘇黎世樓價、加上財產稅等各種費用,相較當地租金還算合理。舉例在蘇黎世一個約140平方米(約1500方呎)的3房單位,每月租金約2300瑞郎(約1.84萬港元)。瑞士的樓價一直保持平穩,即使在歐債危機,西班牙及希臘樓價大跌,瑞士的樓價仍然上升,在2000年至2015年以日內瓦為例,升幅超過100%。主要是歸功於瑞士對歐盟開放邊界後,歐盟居民湧入,對瑞士物業需求大增。

雖然,瑞士租樓比例較買樓為高,但過去幾年置業比例上升,主要是按揭貸款利息偏低,約1.35厘起,瑞士日內瓦州規定,持有房屋兩年內售出要徵50%的增值稅。根據抵押和投資諮詢公司MoneyPark資料,在瑞士置業的人士平均首期17.2萬瑞郎(約137.5萬港元),而在2016年底數據,家庭別墅平均樓價為120萬瑞郎(約959萬港元),公寓為84萬瑞郎(約671.3萬港元)。其實瑞士有很多中介公司代找合適物業,讀者或可以瀏覽immo-check網站尋找一些合適單位。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 海外置業錦囊]