利福啟德地九成作零售 分析:區內獨大購物中心 利推高估值 - 20170808 - 報章內容 財經 - 明報財經網

利福啟德地九成作零售 分析:區內獨大購物中心 利推高估值

文章日期:2017年8月8日

【明報專訊】SOGO母公司利福國際(1212)去年投得啟德商業用地,擬發展成18層高的雙子塔,當中約九成樓面用作零售用途。有外資行分析員表示,項目主力用作零售符合投資者預期,未來啟德區將為商業及住宅集中地,啟德SOGO有望成為區內獨大的Regional mall(區域購物中心),有利推高項目估值。

明報記者 邱曉欣

集團昨日公布旗下啟德項目發展細節,財務總監潘福全表示,項目總樓面達10.1萬平方米,計劃當中約九成發展為零售用途,包括零售、餐飲及娛樂元素。雖然現時本港不少商場為增加人流調整店舖組合,增加餐飲娛樂佔比,但潘福全稱,初步計劃約六成店舖為純零售店舖,但2至3年後會再評估市場需求,屆時再確定商戶組合佔比,項目預期於2021年落成,2022年投入營運。

預計2022年開始營運

潘福全續稱,雙子塔的其中一座,將主力發展為崇光百貨,猶如把「銅鑼灣SOGO copy(複製)過去」,主席劉鑾鴻稱,啟德SOGO主力吸引東九龍區及啟德一帶的消費力,定位與銅鑼灣SOGO相若,會維持日式百貨公司的形象。

外資行分析員表示,項目總樓面面積約九成作零售用途符合預期,相比同區其他地皮,利福去年以近74億元投得該幅商業地屬相當「划算」,預期盈利能力不俗。計及公營房屋及海航早前鯨吞的4幅啟德住宅用地,未來該區將有近5萬個住宅單位,「以每個單位住3人計,將為該區帶來大約15萬人口,加上目前該區未有一個標誌商場,啟德SOGO可能會如觀塘apm、沙田新城市廣場,成為區內重點商場」。

財務成本料15億以下

至於南豐集團早前斥逾240億元投得同區商業用地,早前集團管理層表示,計劃逾半樓面用作寫字樓,並會加入酒店及商場元素。該名分析員表示,南豐投得地皮呎價高達1.2萬元,較利福啟德用地樓面呎價約6700元貴逾九成,「即使南豐項目會有小量零售元素,估計亦要做high-end retail(高級零售),始能有較高租金回報抵消成本」,相信南豐的商場定位與利福雙子塔不會有明顯重疊。啟德項目未計貸款成本投資額約130億元,潘福全表示,集團早前已就項目取得90億元銀團貸款,目前已不需就項目再進行融資,預期財務成本不超過15億元。

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