中國資金湧入 曼谷樓價水漲船高 明年新盤供應減半

文章日期:2017年7月28日

【明報專訊】本港市民上車未見曙光,150餘方呎劏房盤的呎價最高達2萬元,一般車位價格亦超過百萬。與其投放百萬元投資面積相當於車位的納米樓,愈來愈多港人放眼海外物業,特別是東南亞地區,傳統旅遊熱點泰國曼谷正是受歡迎的置業目標之一。地產代理樊山至尊行政總裁李丹翔表示,隨着中國資金流入,料明年曼谷市中心樓價最高可升一成 ,而市中心外圍料也有5%升幅。

明報記者 王俊騏

李丹翔表示,近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成,平均呎價6000元。因為地產商覓地和改變土地用途困難,例如河畔地區的樓宇設高度限制,壓抑了供應。李丹翔表示,市中心平均每年有8000伙新盤供應 ,但預料明年只有4000伙(圖1)。相反,自去年底起大量中國資金流入泰國,以及「一帶一路」政策帶動下,樓市供不應求,李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。

料明年市中心樓價最多升一成

目前泰國未有特別針對海外買家的稅項,但仍有不少限制,例如當地法例規定海外買家只能購買一個項目49%永久業權(Freehold)單位,這種單位不需繳付差餉和補地價。如海外人士購入其餘單位,需以租用業權方式持有,業權限期為30年,期滿再續約。若買家在購入物業後5年內賣出,需付3.3%特別商業稅;如在5年後售出則需付0.5%印花稅。除了稅率,匯率也是海外置業的重要考慮。近年港元跟隨美元走強,購買非美元國家資產時變相有折讓,每港元兌泰銖最新報4.28泰銖。

高級公寓呎價5800元 按年升13%

世邦魏理仕今年首季報告顯示 ,期內曼谷市中心有2812伙新公寓(Condominium)供應,按年微跌3%;高級公寓平均叫價每平方米26.9萬泰銖(每方呎約5864港元),按年升13.1%。市中心優質地皮價格上升,導致新豪宅項目價格屢破紀錄,例如提供77個單位的98 Wireless,每平方米價格最高達72萬泰銖(每方呎約1.5萬港元)。惟這個呎價水平在本港也只與公屋單位相若,一個近月成交的藍田德田邨單位,實呎達15,030元,成為全港呎價最貴公屋。

曼谷公寓市場首季仍然疲乏,因為銀行收緊按揭和整體經濟未有復蘇迹象,世邦魏理仕相信未來發展商會較針對中高收入人士市場,因為他們受經濟下行影響較少。該行指泰國地產商嘗試拓展海外客源,而且當地旅遊業蓬勃,預料未來會更多海外買家購買泰國公寓,令公寓市場更活躍。數據顯示,首季曼谷內持工作簽證的外籍人士按年升2.1%至8.4萬人 ,當中日本人仍是最大族群佔22%。中國人則佔13%,比例自2011年以來增加一倍,但他們的住屋預算普遍較低。外籍人士仍然主要聚居於素坤逸區(Sukhumvit),因為鄰近BTS站(曼谷大眾運輸系統)和有大量餐廳及商店。

根據海外地產資訊網頁Global Property Guide資料顯示 ,今年第一季泰國樓價按季下跌0.16%(圖2),跌幅較前一季的1.9%收窄,但已是連續3季下跌。若按年計算,泰國樓價下跌0.62%;在主要亞洲國家或地區中,只有泰國與新加坡樓價錄跌幅。泰國一間大學的調查則顯示,住宅買家信心指數由去年底的62.4,上升至今年3月的68,因為經濟有好轉迹象;但今年住宅需求相比去年仍未見明顯提升。

湄南河景豪宅 入場費500萬起

此外,港人熟悉的新加坡酒店管理及水療品牌悅榕莊,與泰國地產商Nirvana Daii(NVD)合作推出曼谷豪宅項目「悅榕莊河畔曼谷」,將於下周在香港開售,共有133個單位,呎價料6500元起,入場費約500萬元。項目實用面積747至9006呎,主打1至4房戶,並另有一個5房複式戶,所有單位都享有湄南河景。香港買家可獲項目的永久業權,不需擔心未來業權問題。

李丹翔預計項目將於本港售出10至12個單位,相信買家由買入單位至收樓期間,當地樓價會升15%;而附近同類單位呎價介乎8500至1.1萬元。他預計當地樓價平均每年升5%,租金回報約5厘至6厘;而項目價格每年將會升10%,因為身處黃金地段,買家可擁有3.5厘至4厘回報。

[王俊騏 海外置業錦囊]