政局未明 倫敦豪宅價料受壓 英樓價連跌3個月 8年首次

文章日期:2017年6月23日

【明報專訊】英國大選塵埃落定,首相文翠珊未能如願擴大民意授權,底氣受挫,為本周展開與歐盟的脫歐談判蒙上陰霾。政局前景不明朗,加上4月起在英國購買第二個物業需繳付額外3%印花稅 ,第一太平戴維斯預計未來兩年倫敦豪宅價格受壓,長期會回復增長,並預計今年豪宅租金下跌。

明報記者 王俊騏

第一太平戴維斯發表報告表示,印花稅調高和海外買家利得稅增加,加上脫歐談判帶來的不明朗因素,打擊倫敦高端住宅市場。該行認為,賣家需要調整期望,但現時買家和賣家的期望差距擴大,將導致大量定價過高的單位出現。

倫敦豪宅價 較高峰跌6%

截至3月底,倫敦高端住宅平均樓價從2014頂峰中回落6.1%,中心區樓價更跌13.2%。第一太平戴維斯表示,自2014年底英國政府上調印花稅後,倫敦中心豪宅樓價下跌4.4% ,2015年公布針對投資物業和二手物業徵收額外印花稅後,樓價再跌3.6%。

兩個時期的跌幅都比遠高於倫敦其他豪宅,反映該市場樓價非常敏感,今年首季樓價下跌0.8%,但同期其他類型住宅卻沒有變動,並反映市場仍在尋找價格水平。在2014年樓價見頂後,價格愈高的物業調整幅度更大,1000萬鎊(約1億港元)以上物業價格下跌15.5%,相反100萬至200萬鎊(約1000萬至2000萬港元)物業只是下跌5.2%。自去年4月以來,倫敦高端住宅業主叫價已下跌逾70%,跌幅亦大於全國整體。

2000萬元物業印花稅 等於兩年半租金

至於投資者面對印花稅上調,第一太平戴維斯認為印花稅打擊買家置業意欲和令市場交投低落,投資者需更長時間回本,並會吸引業主轉向租務市場。該行以買家購入一個200萬鎊(約2000萬港元)物業為例,需繳交的印花稅高於15萬英鎊,相等於出租兩年半的租金。若投資者買入上述價值物業,他們需要出租1300天才能填補印花稅項。

不過,在過去數年倫敦豪宅租盤市場受供應增加、企業需求疲弱影響,導致租金較低和租戶有較多選擇。截至3月的12個月內,倫敦豪宅租金平均下跌5.4%,中心區更跌8%。該行預期供應失衡導致租金中期受壓,預計今年租金會下跌3%,明年會保持不變。

倫敦豪宅前景方面,第一太平戴維斯認為印花稅和脫歐不明朗因素會在未來兩年繼續為以上市場構成壓力,但相信市場會適應稅務轉變等因素,樓價會回復增長。該行相信隨市場逐步適應高昂交易成本,預期樓價會步入一段廣泛平穩時期。

第一太平戴維斯估計,不少商業機構可能把辦公室遷出倫敦至其他歐洲城市,將導致倫敦流失不少職位,但認為倫敦仍然是重要的金融中心。該行相信隨經濟開始上揚和消費者信心改善,將有助樓價復蘇,並引發更大的連鎖效應。

業主叫價跌 反映市場信心受打擊

房地產研究機構Rightmove公布6月業主叫價下跌0.4%,一反過去同期會上升的常態,並與上月升1.2%相差甚遠。該機構稱,本月業主叫價錄2009年同期以來首次跌幅,反映市場信心受通脹和近期政治事件打擊。

英國房屋貸款機構Nationwide數據亦顯示英國5月樓價按年下跌0.9%,錄連續3個月跌幅,是自2009年來首次,當中倫敦更跌1.2%。受印花稅上調影響,英國整體交投亦回落至2015年水平。第一太平戴維斯預測今年倫敦樓價會保持不變,明年會升3%,未來5年累升11%。

整體交投回落至2015年水平

另外,發展商CIT和Taylor Wimpey Central London最近分別推出兩個倫敦住宅項目South Bank Tower和Battersea Park View,前者售價由245萬鎊起(約2450萬港元),共有193個單位,另有4個頂層單位(Penthouses)和特色單位。後者入場費為59.5萬鎊(約595萬港元),推出45個單位,戶型由1房至3房。

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