德銀再唱淡 港樓價10年跌半 莊太量:人口早老化 理據不足

文章日期:2017年6月9日

【明報專訊】德意志銀行發表報告指,本港人口結構受老化因素等影響下,預期本港樓市需求轉弱,碰上市場供應增加,因此調低本港中期(2018至2021年)樓價預測,估計空置率由現時4%升至9%,料至2026年每平方呎樓價將由現水平累跌48%,因此發展商也有需要轉型及朝向「薄利多銷」策略。除了德銀做大淡友之外,摩根士丹利亦在今年初轉軚看淡樓市,花旗更在5月份發表報告,形容本港樓市已經見頂。

明報記者 陳偉燊

德銀指,香港的人口增長停滯不前,出現老化現象,年齡逾60歲者由目前佔總人口的22%,增至30%,同時面對移民數目減少,以至25至44歲年齡層人口減少,由1995年佔總人口的38%,降至2026年時的26%。在前述因素困擾下,限制了市民的融資能力,拖低供付能力。該行估計,到2019年有供付能力的人口將降至只有11.5%。在供應方面,該估計由2017至2026年私人樓宇供應每年平均為19,330個單位,遠高於10年平均每年10,926個,其間整體剩餘93,781個單位。

在預期美國息率未來兩年有機會加息7次,本港按揭息率將在期內提升1.75厘、達3.75厘下,德銀估計整體樓價到2026年時會跌48%,屆時將趨向供求平衡。發展商再不能夠如過往般純以累積土地儲備去運作,而是需要做到貨如輪轉。

謝清海:樓市有泡沫機會大

瑞信方面則稱,樓市存在供應、息率及政策干預的風險,因此購入擁有零售及寫字樓物業的收租股,遠比發展商為佳,並且需要選擇性買入。大和則稱,用家及發展商均已接受高樓價現實,並且開始加快轉換農地。

趙國雄:德銀只是「斷估」

有「股壇金手指」之稱的惠理基金創辦人謝清海接受《Now新聞台》訪問時指,未見股市現泡沫,相反樓市出現泡沫機會更大,呼籲散戶應該分散投資。長實地產(1113)執行董事趙國雄對德銀報告回應:「沒有人可預知10年後市况,看來報告是斷估。」他強調,只要經濟穩定,樓價可保持升勢,現時看不到香港經濟有下調迹象。

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量也不認同,以人口作報告立論絕不正確,反指香港樓價一向和香港人口周期關係不太,就如報告內也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%,但過去22年內樓價不跌反升,便可作為反證。