胡孟青:誰最能為樓市降溫? - 20170605 - 報章內容 財經 - 明報財經網

胡孟青:誰最能為樓市降溫?

文章日期:2017年6月5日

【明報專訊】一條長長人龍,樓市火熱再成為全城熱話。樓價失控上升,部分人是憂心忡忡,部分人則認為極其合理,說到底,目前本港樓市某程度上就是市民財富及槓桿能力的消耗戰,樓價再進一步上升,風險與回報就變得更合理,否則後果難言了。

近20年,每次出現萬人空巷式人龍場面,是否就代表不祥之兆?1997年的青衣新盤;2000年的科網招股;到現在與青衣一水之隔的新樓盤,20年後的今天,愈快樂難道就會重演愈墮落?從媒體報道,近日新盤熱賣,大致得出幾點結論:

(1)其實頗多準買家都是應付不到持續收緊按揭的,上會有困難,一手盤變相成為上車天堂;

(2)父母協助子女上車個案多的是,從發展商及代理的數字,有可能已佔近半,甚至更多;

(3)「遺憾效應」已牢不可破,愈來愈多市民不相信樓價會調整。簡而言之,一手新盤很大程度是持續收緊上車房策下,邊緣置業人士的避難所,更甚是,若沒有銀髮族的財富支撐,八九十後大多是毫無能力置業的。

觀乎政府近年種種樓市政策,骨子裏就是先為銀行體系提供保護、風險轉嫁到發展商、發展商的二按或高按揭成數安排,根本就是將最終風險推回給買家。有幸是,樓價升了,是對他們願意承受高風險的獎勵,否則後果自負,尤其很多人現在已忘記了有追補差價這回事。

樓市火熱之際,多家主要銀行宣布上調按揭利率,時間上頗值得細嚼。在金管局「內評法」的收緊下,按揭貸款風險權重下限提升,銀行要維持原有按揭業務回報,就要上調利率,有部分大行分析員計算,按息或要再加1厘。從另一角度看,在銀行體系資金持續氾濫下,按揭既是有利可圖,亦是相對優質及具抵押品支撐的貸款,銀行其實暫時可以不理,繼續催谷貸款業務,加息決定似乎或多或少是監管當局與主要銀行之間商討後的結果,說白一點,可能就是金管局的要求,銀行本身對當時樓價水平亦漸感不安,於是一拍即合。

上調按揭利率 象徵意義多於實際

按揭利率上調了10點子(100點子等於1厘),但觀乎作為銀行資金成本指標的1個月及3個月期同業拆息,年內均持續下跌,如果跟去年底比較,1個月拆息回調了近40點子,3個月拆息亦下降了25點子。換句話說,區區10點子的上調,絕對只是象徵意義大於實際。

這麼多年來,樓市的表現導致很多精英意見領袖的分析及判斷失效,一言堂效應破滅。撇除市面充斥追隨市况提供分析的言論,以往好些官員、名家、學者及分析員,言論部分會對市場起到再三反思或降溫的作用,惟他們的預警失效,部分更被批評是「明燈」、危言聳聽、而且愈來愈不被重視。似乎要真正為樓市降溫,可能要靠李嘉誠、李兆基等城中大孖沙甘願冒倒自己米之險出言相勸了,當有一天連超人都說憂慮樓價,斷估全港市民才會全然重視也。

著名獨立股評人

[胡孟青 青出於婪]