難增土儲 新盤高價開售料成常態 - 20170404 - 報章內容 財經 - 明報財經網

難增土儲 新盤高價開售料成常態

文章日期:2017年4月4日

【明報專訊】踏入次季,長實(1113)以折實平均實呎逾3萬元推售北角維港頌,成今年第11個開價的全新樓盤,亦是今年迄今首推呎價最貴新盤。可留意的是,今年開售的四大主要新盤(見下圖),首批折實均價介乎1.7萬至逾3萬元,成為新盤開價新指標。有分析認為,維港頌屬市區罕見臨海項目,發展商要補充同類土儲不易,長實「賣一間少一間」,因而要以進取價開售。

新盤以超高市價開售成新常態。以新地(0016)熱賣的南昌站匯璽為例,售出單位整體均價約2.3萬元(周五發售的新一批單位折實呎價高逾2.6萬元),相對新地2011年10月購入的每方呎樓面地價4468元,大幅相差4.15倍。

維港頌6年前每呎地價8294元

至於維港頌,長實於2011年8月以每方呎樓面地價8294元奪得油街地,相對首批折實均價逾3萬元,即「麵包價」高於「麵粉價」2.67倍。另值得注意,有關地皮皆是發展商早於3至5年前購入,當年的「麵粉價」亦未如今天般高,故即使扣除發展成本和利息開支等,估計發展商仍擁有極高利潤。

發展商先求價再求量

美聯首席分析師劉嘉輝表示,有別之前開售的新界或啟德新發展區樓盤,維港頌位處港島臨海地段,除區內新供應向來不多外,發展商要在同區或其他市區地段,吸納同類臨海優質地皮不容易,加上內房以每方呎樓面地價2.2萬元奪鴨脷洲臨海地王,相信均是長實採取「先求價、再求(銷)量」銷售策略的原因。