楊書健:港寫字樓上演動物大遷徙 - 20170320 - 報章內容 財經 - 明報財經網

楊書健:港寫字樓上演動物大遷徙

文章日期:2017年3月20日

【明報專訊】最近電視新聞報道,港島東寫字樓近日錄得數宗大手租務成交。例如跨國律師樓一舉租下1.5萬呎樓面,集結原來散落在中環和灣仔的三個辦公室。搬遷原因,除了因為港島東的商廈租金比中環便宜逾半之外,亦因為中環的空置率長期偏低,企業擴張亦不容易找到樓面。

港島東中環呎租差一截

港島東鄰近地鐵站,要在中環開會,交通亦方便。過去企業略有猶豫,主因是企業形象,怕搬離中環會被視為示弱。當年九龍站亦有同樣問題,因此業主可以吸引三家大型投行進駐,就令迅速提升九龍站的地位,變成核心商業區的一部分。因此,港島東出現超過1萬呎的大型租戶,或會令金融業從此關注該區。當員工普遍接受工作會議可以港島線沿線的任何一站發生,改變了企業文化之後,企業搬到港島東的速度或會加快,令該區再次轉型。

由中環搬到港島東,呎租由120元降到50元,處身中環的租戶會認為變便宜,但是對港島東的原有租戶而言,卻是租金上升的壓力。這些租戶不乏國際企業,不過大部分是零售及相關行業,願意承受的租金一直比中環租戶較低。因此這類租戶,或會搬到九龍東等區域。中環租戶搬到港島東,港島東租戶又搬到九龍東,情况有點像非洲著名的動物大遷徒。

九龍方面,近年亦有不少發展。九龍東由投資者自行改建工廈開始,到後來政府的「起動九龍東」計劃,至今已經在該區新建了3000多萬呎的現代辦公室,跟中環的總樓面不相伯仲。已經在建的新樓面,將在未來幾年一一落成,令總樓面進一步增至超過4000萬呎。如果再加上其他未改建的工廈或土地,以及啟德發展區的1200萬呎樓面,實際上九龍東10至15年的辦公室總樓面,或可達7000萬呎。現階段,九龍東的企業,除了傳統的進出口中小企之外,以商業銀行和保險業等為主。港島東轉型的話,九龍東能否吸引該區的原有租戶進駐,或者會影響了九龍東未來的發展。

東九西九商業圈漸成形

對於投資者而言,中區、港島東、和九龍東都有上巿的收租股,要參與這三個樞紐的發展,就方便就是長期持有這些收租股。

另外,香港還有幾個其他區域,亦有發展空間。例如火炭和石門一帶,就受惠於科學園的新創企業,逐漸發展成獨有的行業生態鏈。

最新例子是荔枝角一帶的九龍西。經過幾年的發展,荔枝角站附近已有不少現代辦公室供應。未來該區更有國際學校落成,將會改變該區人流,進一步轉型。因此,在該區尋寶心態去考慮實體資產,或會有意外收穫。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]