英鎊樓價跌 難得機遇 中港投資者搶購倫敦物業 - 20161125 - 報章內容 財經 - 明報財經網

英鎊樓價跌 難得機遇 中港投資者搶購倫敦物業

文章日期:2016年11月25日

【明報專訊】紐約、倫敦及香港的樓價排名一直維持世界首幾位,除了用家之外,也有很多是投資者,為何這些大城市會受投資者歡迎,相信是因為城市安全外,供應也有限,價格一直獲得支持。而今年特別在於英國公投脫歐及特朗普當選美國總統,難得倫敦樓價有所回落,英鎊兌港元也曾跌至31年的低位,不少投資者欲趁英國樓價調整低吸。不過有投資者也擔心今次調整只是開端,環球局勢還有更多不明朗因素,那投資者是否應該暫作壁上觀呢?

明報記者 龍彩霞

Euroterra Capital管理合夥人Pantazis Therianos及LCP行政總裁Naomi Heaton均認為,英國樓價雖然因脫歐公投結果受壓,但倫敦市中心樓價仍然十分堅挺,當地發展商並沒有劈價求售,主要因為倫敦是一個長期供不應求的物業市場,租務市場持續活躍,足以抵消脫歐後所造成的短期影響。Naomi Heaton表示,受惠於英鎊匯率下跌,英國學費及生活費平均下跌超過10%,再加上置業成本下降,變相令投資英國樓更有吸引力。曾經有研究報告表示,過去35年,期間全球經濟經歷很多起跌,但英國樓每年平均仍有6.1%升幅,租金回報亦有2至4厘。

過去35年 英樓價平均年升6.1%

Naomi Heaton表示,由於倫敦成本下降,吸引了很多亞洲買家入市,Pantazis Therianos透露,在脫歐當個星期,中港買家急升30%,可見倫敦十分吸引。Naomi Heaton提醒投資者要留意倫敦有不少區域,投資者在選擇地段要做功課,例如2018年倫敦將有新地下鐵線通車,還有一系列的重建工程。筆者也發現倫敦現時正在進行很多工程,如本港紅磡的情况。另外,隨着就業人口及文化逐步滲透至活化地區,倫敦將出現更多的新興地點,吸引更多人前來投資。

Naomi Heaton表示倫敦房地產市場在投資者面臨不確定性時停滯。而脫歐公投結果公布後,倫敦市中心物業成交量平均減少15%。但2005年大選,倫敦物業當時交易量也下跌31%,在新首相誕生後反彈了26%。故她認為今次銷量下跌情况也是類似。據物業網站Zoopla最近的一項調查顯示,94%的人預測未來6個月有雙位數增長。

買家集中買1000萬元以下單位

Pantazis Therianos表示,近年來自中國及香港買家增長迅速,而該類買家對按揭貸款的依賴度低,在經濟不明朗時不太可能被迫賣出物業。Heaton表示,近期不少買家集中在100萬英鎊(約967萬港元)以下的單位。這類單位受到最近稅收改變影響較小,預計該類單位的價格增長將繼續保持強勁。反而超過500萬英鎊的銷售量則下降了8.6%。

今年英國政府提高物業稅,例如資本增值稅(Capital Gain Tax) 針對個人名義持有物業,2016至2017年財政年度,扣除免稅額後最低稅率為18%,最高28%。另一方面,以往外國賣家出售英國住宅,毋須繳資本增值稅,但自2015年4月6日或之後出售,便要繳交資本增值稅,稅率最高為28%。租金收入稅(Rental Income Tax) 計算方法與商業或僱用的入息稅相同,分別為20%、40%或45%,視乎稅階而定。至於律師費方面,在一般情况下,1 房單位收取約1500英鎊,較大單位按比例收取更高費用。

倫敦以外物業 回報高風險大

現時投資倫敦樓市,回報率未必很高,但長遠來說物業增值會變得很吸引,現時倫敦物業約有6厘回報,倫敦以外地區可以更高,但風險可能較大。有時海外家長會購入物業予子女在留學地居住,附近大學的一般比較值租。現時海外買家也可承做按揭,亦有一些機構專門對海外買家提供按揭服務。

Pantazis Therianos承認現時覓地較為困難,特別公司只發展倫敦市中心,而公司旗下物業多望公園及交通便利。惟近年因為中港投資者對倫敦物業需求增加,倫敦市中心樓價獲得支持,故即使脫歐仍有吸引力,好像在脫歐當周公司在香港舉辦的海外物業展銷會更是爆滿,加上英鎊回落,吸引手持與美元掛鈎港元的香港投資者入市。Pantazis Therianos的同事帶筆者參觀了旗下一個單位,實用面積為607方呎連104方呎露台,市值為140萬至150萬英鎊,原來該單位的業主正是香港買家。現時該單位為放租用途,因為看好倫敦樓市有升值能力,而且放租容易。

[龍彩霞 環球樓市]