何國良:中資走出去 改變市場秩序 - 20161024 - 報章內容 財經 - 明報財經網

何國良:中資走出去 改變市場秩序

文章日期:2016年10月24日

【明報專訊】最近,有些新聞單獨看來並不起眼,但如果把它們湊合起來,也許可以把全景(Full Picture)看得更清楚。

首先,在剛過去的「黃金周」假期,有一個位於鴨舌洲的新樓盤開售,由於呎價在22,000至27,000元之間,每單位售價約4000萬至5200萬元.有別於近期多番測試人類新盤最低面積紀錄的「神則」,這對房地產市場中豪宅的部分有點啟示。結果,樓盤開售當天的首批單位即日沽清,顯示市場購買力強於你我想像,更有趣的是,根據發展商公佈的統計數據,在是次樓盤銷售中,內地客佔約40%,屬近期市場內地客佔比最重的新盤。因買家印花稅實施,非香港永久居民需多付15%的印花稅,為什麼在需要付出額外成本的情況下,這些買家仍然要衝進來呢?而且,在購入年期3年內轉售物業,無論是否獲利,都要付樓價一至兩成不等的稅款,在這種條款下的投資決定到底是如何做出來呢?

南下港物業市場資金達230億

另外一篇報道,有地產顧問公司的統計數字顯示,自今年初至今,中資對本港物業市場投入的資金已超過230億港元,而且還看到這個趨勢有機會加速。他們又稱,香港並不是這類資金進駐的唯一市場,以他們的估計,在紐約、倫敦和悉尼及墨爾本,中資年初至今亦分別投入了345億、159億和154億港元於當地物業市場。根據我們專責房地產投資的投資團隊分析,他們看到這類資金的來源,主要來自三方面,當中包括中國的保險公司、中國主權基金和中資房地產開發商。以保險公司為例,由於他們的保費收入隨著投保人數逐年提升,他們明確需要多元投資組合,以在投資回報和分散風險中取得更好的平衡,所以在有關法規改革後,他們逐步把過往以中國內地為主的投資組合,提升當中海外投資的比例,以分散地區風險。根據他們的估計,整個保險行業的資產價達1.9萬億美元,已投在海外的各類資產約為270億美元,佔整體之1.4%,而且以十大保險公司看來,只有剛過一半的公司已啟動其海外物業投資,這樣看來,資金的流向仍要走好一段時間。

主要城市物業價格已與購買力脫鉤

從另一個角度來看,如果這種資金的投資需求長期存在,基於他們的投資年期一般都會是比較長,意即它們可能對資產現有價格敏感度會略低,這樣一股的資金,將對香港物業價格有另一番的影響。從不少的傳統分析顯示,香港以至全球不少主要城市的物業價格已出現了跟當地購買力、公司營運能力脫節的情況,以致不少現有物業的業主(特別是商廈)都表示只要有人能出好價錢,他們願意賣出。因此,在香港像以往從英資轉到華資的一輪洗牌情況,將會在後續的時間中慢慢上演!

安保投資亞洲區股票投資主管

[何國良 基金看世界]