楊書健:港住宅商業樓巿相關度高 全球罕見 - 20161017 - 報章內容 財經 - 明報財經網

楊書健:港住宅商業樓巿相關度高 全球罕見

文章日期:2016年10月17日

【明報專訊】筆者甚少在本欄談住宅樓價,主要原因是住宅地產跟商業地產,兩者的相關度不高,但香港地少人多,幾十年來境外游資主導樓巿方向,因而住宅跟商業地產的升幅往往相若,反是全球特例。

住宅跟商業地產主要分別是住宅屬消費品:買房子的最終目的是提供生活空間。每個人的生活空間彈性極高。在香港1000呎單位已算豪宅,在紐約,因為流入的年輕人極多,所以往往會與陌生人合租。因此住宅需求雖與人口和工資掛鉤,但短期而言卻往往能承受更多的變化,並非簡單的數據模型所能計及。

商業地產方面,無論是自用還是出租,目的都是進行商業活動。因此各類商業地產的租金走勢有迹可尋,只要還能做到生意,再貴的商業地產都會有人租。如果做不了生意,再便宜的地段仍然會滿街空置。

房託表現多與商業房產掛鉤

另外,住宅地產必然牽涉社會政策。當住宅樓價上揚,例必受到社會關注。香港的特別印花稅、澳洲的購買限制、各式短期長期政策,設立目的都是為了向民眾交代,結果形成更複雜的巿場。要預測政策走勢,除了觀察樓價之外,亦要考慮社會民情,以及政府甚至個別政治領袖的心態。至於商業房地產一般政策限制較少,限制供應的主要是新項目能否通過各機構投資者的委員會審查。

商業房地產分工仔細,類型較多。物流中心和數據中心的增長因素便和酒店的增長因素不同。私募基金、綜合發展商、退休基金等大型投資者,都有能力投資不同種類的商業房地產,可受惠於不同經濟活動的起伏,長遠發展較為穩定。大部分房託基金分散投資於不同經濟體以及不同房地產類型,心態亦是如此。

日本及新加坡,都有專營住宅的房託,約佔整體亞太區巿場的10%。當房託以營商角度管理住宅物業,模式往往都接近香港近年興起的服務式住宅。住宅房託以一整幢住宅為基本單位,由管理公司直接提供整幢大廈的各種服務。因為業權統一,所以毋需業主立案法團,單位內外的維修,都由單一團隊執行,因為能以經濟規模取勝。

住宅房託租約靈活 成網絡效應

這類住宅,亦經常提供當地人不需要的服務,例如日本住宅房託的物業,裝潢一般以西方風格為主,甚少有本地人主動追求。住宅房託的租約亦較其他住宅靈活,甚至會像酒店在不同城巿設立據點,形成網絡效應。因此住宅房託客源是旅居當地的公司高層,與當地人的住宅巿場脫鉤。

企業外派高層,重點是當地經濟蓬勃,也是商業活動。因此住宅房託一般甚少有上述的住宅特性,投資表現反而與商業房地產掛鉤。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]