何濼生:新公屋可租可買 不公平不可行 - 20161011 - 報章內容 財經 - 明報財經網

何濼生:新公屋可租可買 不公平不可行

文章日期:2016年10月11日

【明報專訊】日前「團結香港基金」建議:新建公屋單位一律改為可租可買,並以單位成本價計算,未支付的地價鎖定在購入時水平,買家他日轉售,只需按購入當天的地價補回,便可在市場公開轉售。筆者認為辦法不公平亦不可行。

輪候公屋時間變得更長

表面上,如此「賣大包」可賣走不少單位並達致共贏。單位出售相比出租,政府可省回補養費管理費和差餉支出。因此政府出售單位比出租單位對納稅人更有利。由於買家自願以買代租,對買家當然亦自然更有利。

然而,倘地價鎖定在購入時水平,意味着納稅人要放棄地價升值的好處。他日政府再建公屋,地價的機會成本當然要以當時市值計算。賣出了的單位在公開市場取價當然更高,但單位將永不能再發揮為合資格人士提供廉價居所的功能。原來的買家在享受房價升值的原因,根本源於比輪候冊人士擁有較高購買力的人的出價更為闊綽。換言之,輪候冊人士輪候時間因單位流失而變得更長。

地價鎖死 變相鼓勵業主遲補價

輪候冊人士輪候時間延長還有另一原因。這就是如此配售公屋勢將吸引大批「尋租」客。「尋租」者尋「着數」也。

更有甚者,不要以為可以「鎖死了」的價錢補地價就會加快公屋流轉。由於地價已遭鎖死,愈遲補地價愈着數,我們又憑什麼預期原來業主會早補地價呢?

其實,現時的居屋按現時的安排已供不應求。買家並未嫌貴卻步,再減售價只會引來更多買家,連本來興趣不大的人也吸進來抽獎,無形中使真正有需要,願意付出更高價的家庭抽中的機會大減。何苦?

數據顯示:居屋流轉度比私樓低。有學者就認為顯示居屋經濟效率不高,意味人屋錯配機會較大。如果樓宇於己已不合用,就應換樓至更合適的單位。私樓流轉快,宜換樓的就換樓,於是不會長期出現錯配。住居屋的人士鮮有換樓,「證明」錯配嚴重。

然而,筆者2011年的大型快樂指數調查發現:居屋業主較自置物業業主明顯更快樂。快樂指數分別為7.53和7.15。此外,居屋業主的愛、智、毅,行指數亦明顯較高,顯示居屋業主並無因人屋錯配而苦惱,反而安居樂業不作他想。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]