何國良﹕上了車不等同一勞永逸 - 20160905 - 報章內容 財經 - 明報財經網

何國良﹕上了車不等同一勞永逸

文章日期:2016年9月5日

【明報專訊】房地產這個資產類別,可說是這個經濟周期當中的一個亮點,在整體市場倚靠不同地區政府牽頭的金融政策來支撐情形下,大家意識到手頭上的現鈔,在不同政府努力「印銀紙」的情况下,愈來愈不值錢,為求保值,便將現金轉投至有形資產上,造成了一浪又一浪的升幅。

樓價往往與「民怨」成正比

原本,投資資產價格節節上升,如股票市場的興旺,並沒有跟社會其他民生有太大的關連,可是,房地產這個資產類別,既有投資的功能,亦有讓生活在當區的居民安居的功能。因此,房地產價格的走勢往往跟當地的民怨成正比,在香港生活的你和我對此並不陌生。而這個現狀,亦非香港獨有,在不少有力成為「全球城市」的地區,如紐約、倫敦、悉尼、北京、上海以至深圳,都面臨房地產價格走在經濟發展前面,各國政府只可以用行政的手段去防止泡沫的出現,以避免因資產價格大幅波動時出現的金融震盪,並回應市民的訴求。

163呎單位 還未見底

在香港,由於呎價持續在高位徘徊,發展商為求可以找到合乎市場現時剩餘購買力的買家,都紛紛在新盤的總面積上下手,減少單位面積,努力去測試人類新盤最低面積的紀錄,以求單位的總成交金額可以在大家能承受的範圍,並在管理當局嚴控的總成交金額之下。因此,今天看到的163呎單位可能還沒有見底呢!

另外,由於是新盤,發展商在認購上還可以為買家提供各式各樣的優惠,以求新買家可以以較低的首期去完成交易,令入市的門檻遠比大家想像的低,有效地擴大了潛在買家的基數,以至容易出現入票「雪花紛飛」的盛况。

筆者的看法並非離地,自己亦走過由單身到需要組織家庭的過程,深知房屋能作為當中一個主要項目。在香港,過去的結婚個案都有所增加,由2000年約3萬宗,增加至2015年約5萬宗,這些新增家庭很自然便會對房屋造成需求。以過去10 年的平均值來看,有報告稱,香港在新增家庭住戶的需求大約為28,500戶,而以住戶收入方面去猜想,這些新增家庭的住戶收入(如果沒有其他的支持),大部分只可以能夠應付400萬至600萬元的樓宇,因此,就算未來3年供應能回到28,000至30,000的水平,但在需求層面單一和呎價持續高企的情况下,小戶型單位仍會在一手市場中,成為主要交易的品種。

但有志置業的讀者亦應注意,首先,住屋需要是隨着家庭結構改變而改變,家庭人數增加時,自然增加對住屋面積的需求,這是在健康樓市中的上流需求(Upgrader);可惜,在現今的市况,這種流動在按揭成數受金融風險控制下,基本不存在。因此,今天抱着「先上車再算」的心態,並非一定如想像般一勞永逸,而且,撇開投資概念不談,以媽媽的傳統智慧去想,買樓後支出「一闊三大」,未來的購買力已一次耗盡,失去了不少的靈活性,這值得深思。

安保投資亞洲區股票投資主管

[何國良 基金看世界]